Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου “Airbnb” αποτελούν μια νέα, εναλλακτική πηγή παθητικού εισοδήματος, επιτείνουν όμως το στεγαστικό πρόβλημα της Αθήνας. Ποιες είναι οι ειδικές, φορολογικού/ αδειοδοτικού τύπου ρυθμίσεις και πώς μέσω αυτών ασκείται κοινωνική πολιτική.
Όσοι δικηγόροι ασχολούνται με το δίκαιο των ακινήτων ίσως έχουν πάντα στο μυαλό τους την εύλογη απορία, πόσο διαρκεί μια μίσθωση μιας κατοικίας. Κύριας ή δευτερεύουσας. Και ενώ διαχρονικά έχουν υπάρξει πολλές ρυθμίσεις για τις μισθώσεις που αφορούν σε μη κύριες κατοικίες, ιδίως λόγω της επιφυλακτικής ματιάς του νομοθέτη απέναντι σε υποκρυπτόμενες οιονεί ξενοδοχειακές ρυθμίσεις, η πραγματική επανάσταση επήλθε με το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016. Μια επανάσταση που εκτόξευσε τα ενοίκια, μειώνοντας τις διαθέσιμες κατοικίες προς στέγαση στην ευρύτερη περιοχή της Πρωτεύουσας.
Με τις διατάξεις του εν λόγω άρθρου μπήκαν κάποιοι πρώτοι κανόνες διοικητικής/ φορολογικής φύσης για τη νομότυπη προσφορά ακινήτων μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού (ενός όρου καθόλου ελκυστικού από άποψη marketing, που μάλλον περισώζεται όταν χρησιμοποιηθεί στην αγγλική εκδοχή του «sharing economy»). Όταν ακούμε ψηφιακή πλατφόρμα ακινήτων (Εξαιρώντας τις μεσιτικές υπηρεσίες!) το μυαλό μας πάει αυτόματα σε booking.com και Airbnb.com.
Εκεί, λοιπόν, προβλέπονται ρυθμίσεις ιδίως για τις πλατφόρμες, ωστόσο (έστω και για τους σκοπούς του εν λόγω νόμου), παρέχεται ένας ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ως τέτοια νοείται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, ανεξάρτητα αν είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού ή όχι, και ανεξάρτητα αν η σύμβαση συνάπτεται μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας, για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
Απελευθέρωση των μισθώσεων, λοιπόν, και ένας νέος κλάδος της οικονομίας διεφάνη. Τούτος του διαχειριστή ακινήτου, αυτού δηλαδή, που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου, ανεξαρτήτως αν είναι ιδιοκτήτης, μισθωτής, υπομισθωτής ή απλώς τρίτος μεσάζων. Ο διαχειριστής ακινήτου πρέπει να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) και ο αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.
Πολλά κλειστά διαμερίσματα μετετράπησαν εν μια νυκτί σε πολυτελή καταλύματα βραχυχρόνιων μισθώσεων, αποφέροντας για τους προνοητικούς διαχειριστές τους (ιδιοκτήτες ή μη) αξιόλογα κέρδη
Πολλά κλειστά διαμερίσματα μετετράπησαν εν μια νυκτί σε πολυτελή καταλύματα βραχυχρόνιων μισθώσεων, αποφέροντας για τους προνοητικούς διαχειριστές τους (ιδιοκτήτες ή μη) αξιόλογα κέρδη . Κέρδος όμως δίχως κόστος δε νοείται, και εν προκειμένω το κόστος είναι είτε κοινωνικό – με τον δραστικό περιορισμό του διαθέσιμου αποθέματος ακινήτων για τη διαβίωση του πληθυσμού, είτε πρακτικό, με τη διατάραξη της ομαλής λειτουργίας πολυκατοικιών.
Ως προς το δεύτερο, οι αποφάσεις των δικαστηρίων είναι μάλλον ευνοϊκές προς τους μονίμους κατοίκους συγκροτημάτων. Χαρακτηριστικά αξιόλογη η ΕφΑθ 4547/2023 (ΕλλΔνη 2023, 1703). Εκεί γίνεται χαρακτηριστική αναφορά στην απελευθέρωση των μισθώσεων και «…αφής στιγμής επετράπησαν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τίθενται αναγκαστικά ζητήματα προστασίας των δικαιωμάτων των συνιδιοκτητών που απορρέουν εκ του δεσμού της οροφοκτησίας, καθώς η συστηματική σύναψη πολλών εναλλασσόμενων βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας σηματοδοτεί την είσοδο εντός των χώρων της πολυκατοικίας μεγάλου αριθμού αγνώστων προσώπων χωρίς τις περισσότερες φορές αυτοί να λαμβάνουν γνώση των περιορισμών και απαγορεύσεων, που θέτει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Τα μισθωμένα ακίνητα χρησιμοποιούνται από ασυνήθιστα μεγάλο αριθμό διαφορετικών προσώπων σε ιδιαίτερα σύντομο χρονικό διάστημα, τα οποία εναλλάσσονται συνεχώς σ` αυτά, χωρίς να έχουν κάποια ειδική σύνδεση με τη συγκεκριμένη πολυκατοικία και το ευρύτερο αστικό περιβάλλον… Στις μισθώσεις αυτές οι μισθωτές πριν ή κατά τη διάρκεια της διαμονής τους δεν λαμβάνουν γνώση του κανονισμού της πολυκατοικίας, στον οποίο αναφέρονται λεπτομερώς οι περιορισμοί, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις που διέπουν τις σχέσεις των ιδιοκτητών και ενοίκων της πολυκατοικίας, ούτε και υπογράφουν κάποιο έγγραφο ότι θα σεβαστούν το καταστατικό που επέχει θέση νόμου, ούτε και δηλώνουν ότι προσχωρούν ανεπιφύλακτα στις διατάξεις του Κανονισμού, όπως αντιθέτως συμβαίνει στις αστικές μισθώσεις κατοικιών, όπου υπογράφεται μεταξύ των συμβαλλομένων (εκμισθωτή-μισθωτή) ιδιωτικό συμφωνητικό (μισθωτήριο) στο οποίο εμπεριέχεται ο σαφής όρος ότι ο μισθωτής έχει λάβει γνώση και θα σεβαστεί τις διατάξεις του Καταστατικού και ότι προσχωρεί ανεπιφύλακτα σ’ αυτόν (ΜΕφΘεσ 986/2020 ΕλλΔνη 2022.1127). Τέλος εν τοις πράγμασι το κατάλυμα μέσω της πλατφόρμας Airbnb είναι παραπλήσιο προς ένα δωμάτιο ξενοδοχείου, αφού προσφέρεται πανομοιότυπη υπηρεσία ως είναι αυτή της διανυκτέρευσης τουριστών σε ένα κατάλυμα στα πλαίσια μιας ολιγοήμερης διαμονής για τις διακοπές ή την επίσκεψη σε αρχαιολογικούς χώρους. Κατά συνέπεια, το θέμα της χρήσης ενός διαμερίσματος ως κατοικίας ή τουριστικού καταλύματος είναι θέμα πραγματικό και όχι εφαρμογής ενός πλάσματος δικαίου ως είναι η φορολογική εξομοίωση μέχρι πρότινος των μισθώσεων κατοικιών με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, το οποίο πλάσμα δικαίου ισχύει για φορολογικούς και μόνο λόγους.
Σε κάθε δε περίπτωση, σύμφωνα και με τα διαλαμβανόμενα στη μείζονα σκέψη, αν με κάποιο όρο του Κανονισμού απαγορεύεται στους συνιδιοκτήτες ορισμένη χρήση, η απαγόρευση ισχύει ακόμη και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλάπτεται η χρήση, ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών τους ή του όλου οικοδομήματος, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός του, πολλώ δε μάλλον όταν δημιουργούνται διάφορα ζητήματα όπως εν προκειμένω.
Ως προς το ζήτημα του φαινομένου της περιστολής της «φυγής» ιδιοκτησιών προς κατοικία, προς τον προορισμό της χρήσης τους ως ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής, ήδη με την παρ. 1 άρθρου 29 Ν.5162/2024,ΦΕΚ Α 198/05.12.2024, τέθηκαν εδαφικοί περιορισμοί για τον Δήμο Αθηναίων, ενώ υφίσταται η γενική πρόβλεψη για την ενεργοποίηση του περιορισμού της εκμετάλλευσης ακινήτων μέχρι 2 ακίνητα ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος ή/ και μέχρι 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Τέλος, ο νόμος 5170/2025 προέβη στη θέσπιση λειτουργικών προδιαγραφών ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια και πλαισίου ελέγχου των ακινήτων και επιβολής κυρώσεων στους παραβάτες.
Τα μισθωμένα ακίνητα χρησιμοποιούνται από ασυνήθιστα μεγάλο αριθμό διαφορετικών προσώπων σε ιδιαίτερα σύντομο χρονικό διάστημα, χωρίς να υπάρχει κάποια σύνδεση με τη συγκεκριμένη πολυκατοικία και το ευρύτερο αστικό περιβάλλον
Είναι τούτα τα μέτρα αρκετά, για να αυξηθεί η προσφορά ακινήτων; Ο καιρός θα δείξει. Είναι σίγουρα δεδομένο ότι το στεγαστικό αναδεικνύεται σε μείζον κοινωνικό ζήτημα, που θα οδηγήσει και σε πρόσθετες δημογραφικές επιβαρύνσεις. Τελικά, ποια Αθήνα θέλουμε; Των κατοίκων ή των (κατά τα λοιπά καλοδεχούμενων) επισκεπτών;
Όλα τα παραπάνω ζητήματα προέκυψαν από έναν απλό νόμο, με την υποχρέωση «δήλωσης» του ακινήτου σε ένα μητρώο για να προσφερθεί προς βραχυχρόνια μίσθωση. Κάποτε λεγόταν «δήλωσέ το και σώστο» για τα αυθαίρετα, σήμερα όμως έχει αντιστραφεί αυτό. Το πρόβλημα δεν είναι τα αυθαίρετα στο κέντρο της Αθήνας, όσο η απουσία αξιοπρεπών ακινήτων που θα στεγάσουν ζωές νέων ανθρώπων με όνειρα και δημιουργικότητα.
