Με την πανδημία να προκαλεί πανικό και σοβαρή ανησυχία για την εκπλήρωση πολλών συμβάσεων, οι επαγγελματικές κυρίως μισθώσεις βρέθηκαν στο επίκεντρο καθώς τελούσαν σε άμεση σχέση με την αναστολή λειτουργίας και το οικονομικό πλήγμα σε επιχειρήσεις διαφόρων κλάδων. Τα νομοθετικά μέτρα που πάρθηκαν συμπλήρωσαν τις πιθανές λύσεις που θα μπορούσαν να δοθούν από πλευράς ιδιωτικού δικαίου και επέφεραν μια προσωρινή σταθερότητα, όμως η διαχείριση της επόμενης μέρας, όταν αυτά πάψουν να ισχύουν, παραμένει ένα κρίσιμο ερώτημα που ακόμα δε μπορεί να απαντηθεί.
Μέχρι πριν λιγότερο από 1,5 χρόνο, η έννοια της ανωτέρας βίας που μπορεί να επηρεάσει καθοριστικά την εξέλιξη μιας σύμβασης ήταν για τους περισσότερους δικηγόρους μια θεωρητική κατασκευή που δύσκολα εφαρμοζόταν στις καθημερινές συναλλαγές. Και ύστερα ήρθε η πανδημία, η οποία αποτέλεσε το κατεξοχήν απρόβλεπτο και ασυνήθιστο γεγονός που συνιστά ανωτέρα βία, οπότε το ενδιαφέρον στράφηκε στην εφαρμογή της για την αναπροσαρμογή των συμβατικών υποχρεώσεων.
Οι μισθώσεις ακινήτων επηρεάστηκαν σημαντικά υπό αυτές τις συνθήκες. Η αναστολή λειτουργίας αλλά και το οικονομικό πλήγμα που δέχθηκαν πολλές επιχειρήσεις οδήγησαν σε αδυναμία καταβολής του μισθώματος, ενώ και στις μισθώσεις κατοικίας υπήρξαν καίρια προβλήματα, κυρίως όταν μισθωτής ήταν εργαζόμενος των επιχειρήσεων υπό αναστολή ή των πληττόμενων επιχειρήσεων.
Οι διατάξεις του ενοχικού δικαίου παρέχουν πλούσιο υλικό για την αντιμετώπιση περιστατικών ανωτέρας βίας σε αμφοτεροβαρείς συμβάσεις. Ο νομοθέτης, όμως, δεν άφησε τη διαχείριση του ζητήματος σε αυτές, αλλά επενέβη με ουκ ολίγες νομοθετικές ρυθμίσεις που αφορούσαν το ύψος του οφειλόμενου μισθώματος και τη διάρκεια της μισθωτικής σύμβασης, αλλά και την προστασία του εκμισθωτή ως ετέρου μέρους της σύμβασης.
Η προστατευτική νομοθεσία περί μείωσης ή απαλλαγής από το μίσθωμα
Από την πρώτη φάση της πανδημίας, τον Μάρτιο του 2020, έγιναν νομοθετικές παρεμβάσεις με στόχο τη μείωση του βάρους του μισθώματος για επιχειρήσεις που πλήττονταν από την πανδημία ή για τις οποίες είχαν ληφθεί περιοριστικά μέτρα λόγω του lockdown, καθώς και για τους εργαζομένους σε αυτές. Οι παρεμβάσεις αυτές ήταν απαραίτητες, έτσι ώστε να ρυθμιστεί κατά τρόπο ενιαίο το ζήτημα της αναπροσαρμογής του μισθώματος σε περίοδο κρίσης χωρίς μαζική προσφυγή στα δικαστήρια, αν και δεν έλειψαν οι αντιδράσεις, κυρίως από τους εκμισθωτές.
Όπως εξηγεί η Αθηνά Παπικινού, Partner στη δικηγορική εταιρεία Sagias & Partners: «Οι ρυθμίσεις στην πράξη, αν και δημιούργησαν ποικίλα ερωτήματα και αβεβαιότητα κατά την εφαρμογή τους, αποτέλεσαν ανάχωμα στην προσφυγή στη δικαιοσύνη για δικαστική αναπροσαρμογή των μισθωμάτων κατ’ εφαρμογή των γενικών αρχών του δικαίου, κατά το παράδειγμα της οικονομικής κρίσης του 2010, ενώ ο νομοθετικός προσδιορισμός του ποσοστού μείωσης αποτέλεσε οδηγό, οριοθετώντας το περιθώριο διαπραγμάτευσης που σε περιόδους κρίσεων μοιραία παρουσιάζει στρεβλώσεις.»
Οι ρυθμίσεις απαλλαγής από το μίσθωμα αφορούσαν είτε τη μονομερή μείωση χωρίς συμφωνία μισθωτή και εκμισθωτή, όταν η περίοδος αναφοράς ήταν εν μέσω τοπικών ή γενικών lockdown, οπότε είχαν επιβληθεί στις επιχειρήσεις περιοριστικά μέτρα, είτε απαιτούσαν συμφωνία μεταξύ μισθωτή ή εκμισθωτή, όταν δεν υφίστατο περιορισμοί, όμως η επιχείρηση ήταν πληγείσα από την πανδημία.
Η δυνατότητα μονομερούς επιβολής της μείωσης του μισθώματος κάλυπτε όχι μόνο την ανασταλείσα ή πληγείσα επιχείρηση, αλλά και τους εργαζομένους της για την κύρια κατοικία τους και την κατοικία των φοιτητών-εξαρτώμενων τέκνων τους
Η πρώτη ρύθμιση εισήχθη με την από 20.3.2020 Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου, η οποία κυρώθηκε με το άρθρο 1 του ν. 4683/2020 και στην οποία αναφερόταν ότι ο μισθωτής επαγγελματικής μίσθωσης προς εγκατάσταση επιχείρησης, για την οποία έχουν ληφθεί ειδικά και έκτακτα μέτρα περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας για προληπτικούς ή κατασταλτικούς λόγους που σχετίζονται με τον Covid-19, απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος για τους μήνες Μάρτιο και Απρίλιο 2020, χωρίς να απαιτείται συμφωνία μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή.
Συνεπώς, η μερική μη καταβολή του μισθώματος δεν γεννούσε δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης εις βάρος του μισθωτή ούτε οποιαδήποτε άλλη αστική αξίωση. Αντίστοιχη μείωση προβλεπόταν και για τις συμβάσεις μίσθωσης κύριας κατοικίας, στις οποίες μισθωτής ήταν εργαζόμενος σε μια τέτοια επιχείρηση και του οποίου είχε ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας.
Με το άρθρο 3 του ν. 4684/2020, η απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος επεκτάθηκε και στις συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών τέκνου – εξαρτώμενου μέλους, το οποίο φοιτούσε σε ίδρυμα τριτοβάθμιας εκπαίδευσης εκτός του τόπου μόνιμης κατοικίας του, εφόσον ένας τουλάχιστον γονέας ήταν εργαζόμενος σε επιχείρηση, για την οποία ελήφθησαν ειδικά μέτρα αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης και του οποίου η σύμβαση εργασίας είχε ανασταλεί.
Οι ρυθμίσεις αυτές επεκτάθηκαν και για τον Μάιο 2020 με το άρθρο 4 του ν. 4690/2020. Επιπλέον, με τον νόμο αυτό συμπεριλήφθηκαν στη μονομερή απαλλαγή του 40% του μισθώματος για τον Απρίλιο και Μάιο 2020 και οι πληγείσες επιχειρήσεις από την πανδημία, οι οποίες ορίζονταν με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών ανά κλάδο και ανά μήνα.
Στο άρθρο 13 του ίδιου νόμου ρυθμίστηκε η στήριξη των εκμισθωτών για τη μείωση του εισοδήματός τους λόγω των προστατευτικών ρυθμίσεων για τους μισθωτές. Συγκεκριμένα, νομοθετήθηκε η καταβολή από το κράτος του 20% του μισθώματος, δηλαδή του ημίσεος ποσού μείωσης.
Με την επιδείνωση της πανδημίας το φθινόπωρο του 2020, δόθηκε η δυνατότητα με το άρθρο 33 του ν. 4753/2020, ο οποίος δημοσιεύθηκε στις 18.11.2020 και συνεπώς είχε αναδρομική ισχύ, να συναφθεί συμφωνία μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή επαγγελματικής μίσθωσης προς εγκατάσταση επιχείρησης, έτσι ώστε να υπάρξει απαλλαγή από το 30% του συνολικού μισθώματος για τους μήνες Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2020, δηλαδή για μήνες κατά τους οποίους δεν εφαρμόζονταν μέτρα αναστολής των επιχειρήσεων.
Η δυνατότητα αυτή αφορούσε μόνο σε επαγγελματικές μισθώσεις επιχειρήσεων που προσδιορίζονταν ως πληγείσες από την πανδημία με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών ανά κλάδο και ανά μήνα. Επίσης, ίσχυε και για μισθώσεις κύριας κατοικίας, στις οποίες μισθωτής ήταν εργαζόμενος ή σύζυγος ή το έτερο μέρος συμφώνου συμβίωσης εργαζομένου σε πληγείσα επιχείρηση.
Με τον ίδιο νόμο και για τους ίδιους μήνες προβλέφθηκε και η δυνατότητα μονομερούς απαλλαγής από το 40% του μισθώματος για επιχειρήσεις, οι οποίες έδρευαν σε περιφερειακή ενότητα, η οποία είχε ενταχθεί για τουλάχιστον δεκατέσσερις ημέρες κατά τον μήνα Οκτώβριο 2020 σε επιδημιολογικό επίπεδο «πολύ υψηλού κινδύνου», και για τις οποίες είχαν ληφθεί ειδικά και έκτακτα μέτρα περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας ή είχε πληγεί οικονομικά σύμφωνα με τους την απόφαση του Υπουργού Οικονομικών.
Αντίστοιχη πρόβλεψη υπήρξε και για τη σύμβαση κύριας κατοικίας των εργαζομένων αυτών των επιχειρήσεων καθώς και για τη φοιτητική κατοικία εξαρτωμένων τέκνων των εργαζομένων. Για τον Νοέμβριο 2020, η απαλλαγή του 40% του μισθώματος κάλυψε αντίστοιχες επιχειρήσεις σε περιφερειακές ενότητες «αυξημένου κινδύνου». Ο νόμος 4772/2021 δημιούργησε ένα ακόμη πιο προστατευτικό πλαίσιο για τους μισθωτές επαγγελματικών μισθώσεων με δεδομένο ότι η χώρα βρισκόταν πλέον σε γενικό lockdown.
Όπως αναφέρει η Μαρίλυ Καλαβρού, Partner στη δικηγορική εταιρεία Calavros Law Firm-Filios-Babiniotis-Kloukinas: «Ο νομοθέτης, στην πρώτη φάση της πανδημίας το 2020, σε ένα πλαίσιο διανεμητικής διαθέσεως των κινδύνων που προκλήθηκαν από εκείνη, έκρινε ως προσφορότερο μέσο να κατανείμει το βάρος του μισθώματος μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή, αναγκάζοντας την εκάστοτε μισθώτρια επιχείρηση να καταβάλει, παρά τη στέρηση χρήσης των μίσθιων, το 60% του μισθώματος, ωφελώντας έτσι αντανακλαστικά τους εκμισθωτές/ιδιοκτήτες των ακινήτων.
Στη β’ φάση της πανδημίας, ο νομοθέτης φαίνεται να λειτούργησε διορθωτικά σε σχέση με την προηγούμενη ρύθμιση και θέλησε να στηρίξει τους μισθωτές-επιχειρήσεις, απαλλάσσοντάς τους από 01.01.2021 πλήρως από την καταβολή του μισθώματος, εφόσον οι επιχειρήσεις εντάσσονταν στους «πληγέντες» εξαιτίας των μέτρων. Η γενικότερη αξιολόγηση της κατανομής αυτής των κινδύνων φαίνεται μάλλον δικαιολογημένη, καθώς ναι μεν η επέμβαση στους συμβατικούς δεσμούς από τον ίδιο το νομοθέτη θίγει την αρχή της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης, πλην όμως η επάχθεια των μέτρων που λήφθηκαν σε βάρος ορισμένων δραστηριοτήτων, έπρεπε με κάποιο τρόπο να εξισορροπηθεί στο πλαίσιο μιας τρόπον τινά διορθωτικής δικαιοσύνης.»
Συγκεκριμένα, με το άρθρο 26 απαλλάχθηκαν για τον Ιανουάριο και τον Φεβρουάριο 2021 οι μισθώτριες επιχειρήσεις, για τις οποίες είχαν ληφθεί μέτρα αναστολής ή απαγόρευσης λειτουργίας, καθώς και οι πληγείσες επιχειρήσεις από το σύνολο του μισθώματος. Επιπλέον, με το άρθρο 27 ρυθμίστηκε η καταβολή από το κράτος το 80% του μισθώματος, εφόσον εκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, και το 60% εφόσον είναι νομικό πρόσωπο.
Το καθεστώς αυτό διατηρήθηκε καθ’ όλη τη διάρκεια του lockdown αλλά και έπειτα με παρατάσεις που δόθηκαν μέσω τροπολογιών για τον Μάρτιο (άρθρο 31 ν. 4778/2021), τον Απρίλιο (άρθρο 44 ν. 4797/2021), τον Μάιο (άρθρο 110 ν. 4799/2021) και τον Ιούνιο (άρθρο 151 ν. 4808/2021).
Η παράταση της διάρκειας των εμπορικών μισθώσεων
Η προστατευτική νομοθεσία που στόχευε στην άμβλυνση των συνεπειών της πανδημίας στην αγορά των ακινήτων δεν αφορούσε μόνο τη μείωση ή την απαλλαγή από το μίσθωμα, αλλά κάλυψε και την περίπτωση της λήξης κάποιας μισθωτικής σύμβασης κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Ο νόμος 4790/2021 του Υπουργείου Υγείας που περιελάμβανε κατεπείγουσες ρυθμίσεις για τη διαχείριση της πανδημίας, έδωσε παράταση στις επαγγελματικές μισθώσεις για όσο χρόνο διαρκούσε η αναστολή λειτουργίας των επιχειρήσεων.
Συγκεκριμένα, το άρθρο 111 του νόμου προέβλεψε ότι η διάρκεια των επαγγελματικών μισθώσεων (δηλαδή αυτών που υπάγονται στο π.δ. 34/1995 και στο άρθρο 13 του ν. 4242/2014) παρατείνεται για όσο διάστημα διήρκεσε η αναστολή λειτουργίας των επιχειρήσεων με κρατική εντολή. Μάλιστα, αυτή η παράταση εφαρμόστηκε αναδρομικά από τις 14 Μαρτίου 2020 και κάλυψε όχι μόνο τις μισθώσεις αλλά και τις υπομισθώσεις, εφόσον είχε ανασταλεί η λειτουργία του υπομισθωτή, ανεξάρτητα από τη λειτουργία ή όχι του υπεκμισθωτή/μισθωτή.
Η δυνατότητα παράτασης ήταν μονομερής με μόνη την έγγραφη δήλωση του μισθωτή προς τον εκμισθωτή, χωρίς να απαιτείται κανενός είδους συμφωνία μεταξύ τους. Ωστόσο, τέθηκε ως προϋπόθεση ότι ο μισθωτής δεν θα έπρεπε να οφείλει κανένα μίσθωμα στον εκμισθωτή και επιπλέον ότι είχε προθεσμία μόνο ένα μήνα από τη δημοσίευση του νόμου, για να κοινοποιήσει την έγγραφη δήλωση στον εκμισθωτή.
Περαιτέρω, το άρθρο 48 του ίδιου νόμου προέβλεψε την παράταση των μισθώσεων τουριστικών καταλυμάτων για δύο έτη από την ημερομηνία λήξης τους. Επίσης και εδώ η εφαρμογή της παράτασης ήταν μονομερής με μόνη τη δήλωση του μισθωτή προς τον εκμισθωτή, εφόσον δεν υπήρχαν ληξιπρόθεσμες οφειλές του πρώτου προς τον δεύτερο.
Λύσεις από τους θεσμούς του ιδιωτικού δικαίου
Εκτός, πάντως, από τη νομοθεσία που ήρθε να ρυθμίσει τις μισθωτικές σχέσεις σε συνθήκες ανωτέρας βίας, το ιδιωτικό δίκαιο προσφέρει επίσης λύσεις που δίνουν τη δυνατότητα αναπροσαρμογής του μισθώματος και ευελιξίας στις υποχρεώσεις του μισθωτή σε περιόδους ακραίων και απρόβλεπτων περιστατικών που επηρεάζουν ουσιωδώς την εκπλήρωση της σύμβασης.
Βεβαίως, η νομοθετική παρέμβαση ήταν καίρια, διότι διαφορετικά θα υπήρχε μεγάλη αύξηση της δικαστηριακής ύλης για την επίλυση των διαφορών που θα ανέκυπταν, ενώ ορισμένα σημεία στον Αστικό Κώδικα μπορούν να ερμηνευτούν διττώς, με αποτέλεσμα να υπήρχε σημαντική ανασφάλεια δικαίου, αν η ρύθμιση των μισθωτικών σχέσεων εν καιρώ πανδημίας επαφιόταν στις προβλέψεις του ενοχικού δικαίου.
Η έννοια της ανωτέρας βίας ως περιστατικού που μπορεί να απαλλάξει τον οφειλέτη από την ευθύνη του συνάγεται από την αρχή της υπαιτιότητας που απαιτεί δόλο ή αμέλεια για την ενδοσυμβατική ευθύνη του (ΑΚ 330). Η ανωτέρα βία, ως ασυνήθιστο, μη προβλέψιμο και αναπότρεπτο με μέτρα άκρας επιμέλειας περιστατικό δεν πληροί την έννοια του πταίσματος του οφειλέτη, όμως το πρόβλημα έγκειται στο γεγονός ότι έχουν διατυπωθεί δύο θεωρίες για την έννοιά της. Με βάση την υποκειμενική θεωρία, τα περιστατικά ανωτέρας βίας είναι διευρυμένα, καθώς περιλαμβάνουν και γεγονότα που ανάγονται στη σφαίρα του οφειλέτη, ενώ η αντικειμενική θεωρία δεν τα περιλαμβάνει και καλύπτει μόνο τα γεγονότα που βρίσκονται έξω από το πεδίο της οικονομικής του δραστηριότητας.
Η υγειονομική κρίση αποτελεί οπωσδήποτε περιστατικό ανωτέρας βίας, όμως η ύφεση και η οικονομική κρίση ως απώτερες συνέπειες του lockdown δεν είναι και τόσο σίγουρο ότι υπάγονται στην έννοιά της
Ως προς την πανδημία, είναι σαφές ότι και με τις δύο θεωρίες η υγειονομική κρίση και τα νομοθετικά μέτρα αντιμετώπισης αυτής αποτελούν οπωσδήποτε περιστατικό ανωτέρας βίας, όμως οι απώτερες συνέπειες του lockdown, όπως η ύφεση και η οικονομική κρίση, δεν είναι τόσο σαφές και με τις δύο θεωρίες ότι εμπίπτουν στην έννοια της ανωτέρας βίας. Το πρόβλημα είναι ότι πιθανή υπερημερία του μισθωτή για πληρωμή του μισθώματος στον εκμισθωτή δεν βρίσκεται σε άμεσο αιτιώδη σύνδεσμο με την υγειονομική κρίση, αλλά μόνο με τις απώτερες συνέπειές της, με αποτέλεσμα να μην είναι απόλυτα ξεκάθαρο αν υπάρχει ή δεν υπάρχει πταίσμα του.
Εφόσον, πάντως, θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει πταίσμα του μισθωτή, η τύχη της μισθωτικής σύμβασης θα αναζητηθεί στις διατάξεις περί ανυπαίτιας καθυστέρησης και όχι στην ανυπαίτια αδυναμία παροχής, εφόσον δεν πρόκειται για συμβάσεις ακριβόχρονης εκπλήρωσης και η παροχή δεν έχει καταστεί μόνιμα και οριστικά αδύνατη.
Όμως, ακόμη και στην περίπτωση που η καθυστέρηση στην πληρωμή του μισθώματος θεωρηθεί ανυπαίτια, ως αναγόμενη σε περιστατικό ανωτέρας βίας, αυτό δεν απαλλάσσει τον μισθωτή, ο οποίος, αν και απαλλάσσεται από τις συνέπειες της υπερημερίας, εξακολουθεί να οφείλει όλα και ολόκληρα τα μισθώματα μαζί με τόκους επιδικίας σε τυχόν άσκηση αγωγής. Επιπλέον, το πρόβλημα είναι ότι ο εκμισθωτής θα μπορούσε με επίκληση γενικότερων αρχών, όπως η αρχή της καλής πίστης (ΑΚ 288), να καταγγείλει τη σύμβαση ακόμη και χωρίς υπαιτιότητα του οφειλέτη.
Το πρόβλημα αυτό θα μπορούσε να λυθεί υπό το φως της ΑΚ 388, η οποία δίνει στον οφειλέτη αμφοτεροβαρούς σύμβασης το διαπλαστικό δικαίωμα της αναπροσαρμογής της σύμβασης λόγω έλλειψης του δικαιοπρακτικού θεμελίου. Η προϋπόθεση της απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών, η οποία συνέβη μεταγενέστερα της σύναψης της σύμβασης, πληρούται στην περίπτωση της πανδημίας, καθώς έχουν συμβεί ασυνήθιστα και έκτακτα γεγονότα, τα οποία καθιστούν υπέρμετρα επαχθή την καταβολή μισθώματος συγκεκριμένου ύψους από τη μισθώτρια επιχείρηση, η οποία δεν λειτουργεί ή αντιμετωπίζει σημαντική μείωση στα έσοδά της λόγω της πανδημίας.
Η διάπλαση αυτή γίνεται δικαστικά και μπορεί να οδηγήσει στη μείωση του μισθώματος, στην παροχή περιόδου χάριτος ή ακόμα και στη λύση της σύμβασης. Αντίστοιχο διαπλαστικό δικαίωμα αναγνωρίζει η νομολογία και με βάση την αρχή της καλής πίστης (ΑΚ 288).
Το πρόβλημα τόσο με την ΑΚ 388 όσο και με την ΑΚ 288 είναι ότι προϋποθέτουν τελεσίδικη δικαστική απόφαση, η οποία ανατρέχει στον χρόνο επίδοσης της αγωγής. Επομένως, κατά τη διάρκεια των lockdownsκαι όσο παρέμεναν κλειστά τα δικαστήρια ήταν πρακτικά αδύνατη η άσκηση του δικαιώματος.
Μία ακόμα λύση που θα μπορούσε να συναχθεί από τον Αστικό Κώδικα ειδικά για τις μισθώσεις είναι η ερμηνεία εξ αντιδιαστολής της ΑΚ 596. Εφόσον η διάταξη ορίζει ότι ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο για λόγους που αφορούν τον ίδιο, συνάγεται ότι σε περιπτώσεις παρεμπόδισης της χρήσης από αιτία που δεν αφορά τον μισθωτή, μπορεί αυτός να απαλλαγεί από το μίσθωμα.
Βέβαια, το ερώτημα εδώ είναι πώς ορίζεται η παρεμπόδιση και ποια είναι η συμφωνημένη χρήση του μίσθιου. Μπορεί, για παράδειγμα, να παρεμποδίζεται η μισθώτρια επιχείρηση να χρησιμοποιήσει το μίσθιο για εμπορικούς σκοπούς υποδοχής κοινού, εφόσον βρίσκεται σε αναστολή λειτουργίας, όμως δεν παρεμποδίζεται να το επισκέπτεται, να σχεδιάζει πιθανώς κάποια ανακαίνιση, να πραγματοποιεί συναντήσεις με το προσωπικό κλπ. Επιπλέον, η ερμηνεία εξ αντιδιαστολής θα μπορούσε να καλύψει τις επαγγελματικές μισθώσεις, όχι όμως τις μισθώσεις κατοικίας των εργαζομένων αυτών των επιχειρήσεων, όπου δεν υπάρχει καμία παρεμπόδιση χρήσης, παρά μόνο οικονομική αδυναμία του μισθωτή για καταβολή του μισθώματος.
Συμπερασματικά, γίνεται σαφές ότι η νομοθετική παρέμβαση ήταν αναγκαία και δε θα μπορούσε ένα τόσο φλέγον ζήτημα, όπως η εκπλήρωση των επαγγελματικών μισθωτικών συμβάσεων εν μέσω lockdown, να αφεθεί σε εριζόμενες ερμηνείες του Αστικού Κώδικα. Ωστόσο, δεν είναι σαφές αν η επίκληση των ΑΚ 388 και 596 μπορεί να γίνει ακόμα και στις περιπτώσεις, όπου εφαρμόστηκε η νομοθετική ρύθμιση για τη μείωση του μισθώματος.
Η επόμενη μέρα στις μισθώσεις
Η επόμενη μέρα αναμένεται με ενδιαφέρον και αρκετή αγωνία. Είναι σαφές ότι η πορεία των επαγγελματικών μισθώσεων βρίσκεται σε άμεση συνάρτηση με τη γενικότερη οικονομική κατάσταση και την επαναφορά των επιχειρήσεων σε ρυθμούς ανάπτυξης, κάτι το οποίο φυσικά εξαρτάται και από την πορεία της πανδημίας.
Παράλληλα, στην ήδη δύσκολη εξίσωση τίθεται και το ζήτημα της προστασίας των εκμισθωτών και της επαναφοράς της ισορροπίας στους αντισυμβαλλομένους. Όπως αναφέρει ο Γιώργος Γραβιάς, Δικηγόρος – Διαμεσολαβητής CΙArb και Εταίρος στη δικηγορική εταιρεία Παπαπολίτης & Παπαπολίτης: «Η επόμενη μέρα στις μισθώσεις συναρτάται με την πορεία της οικονομίας, αλλά και τις εξελίξεις στο «μέτωπο» της πανδημίας. Σε κάθε περίπτωση, το ειδικό αυτό καθεστώς ήταν εξαιρετικό και είναι φυσιολογικό να τερματιστεί, ενώ θα πρέπει να προσεχθεί και η πλευρά της επιβάρυνσης των Ιδιοκτητών, ώστε να μην προκληθούν περαιτέρω στρεβλώσεις στην αγορά των ακινήτων.»
Δεν είναι σαφές αν η επίκληση των ΑΚ 388 και 596 μπορεί να γίνει ακόμα και στις περιπτώσεις, όπου εφαρμόστηκε η νομοθετική ρύθμιση για τη μείωση του μισθώματος
Βεβαίως, δεν μπορούν να παραβλεφθούν και οι μακροπρόθεσμες επιπτώσεις της πανδημίας και της αλλαγής του τρόπου ζωής και εργασίας στην ευρύτερη αγορά των ακινήτων. Το αν τελικά η τηλεργασία ήρθε για να μείνει, έχοντας ως αποτέλεσμα τη μείωση της ζήτησης σε μεγάλους επαγγελματικούς χώρους, ή αν σε μερικούς μήνες (ή χρόνια) θα επανέλθουμε πλήρως στην κανονικότητα και σε αυτό το πεδίο, είναι ένα θέμα, για το οποίο μόνο υποθέσεις μπορούν να γίνουν προς το παρόν.
«Το ερώτημα για το πώς διαγράφεται η επόμενη μέρα, μετά τη λήξη ισχύος των προστατευτικών διατάξεων, μπορεί να θεωρηθεί μόνο υπό το γενικότερο πρίσμα της βιωσιμότητας των πληγέντων επιχειρήσεων. Διότι η παύση ισχύος τους χωρίς ουσιαστική αποκατάσταση της οικονομικής λειτουργίας των επιχειρήσεων σημαίνει μετάθεση του προβλήματος που οι διατάξεις αυτές κλήθηκαν να αντιμετωπίσουν»
Αθηνά Παπικινού, Partner, Sagias & Partners Law Firm
«Στη β’ φάση της πανδημίας, ο νομοθέτης φαίνεται να λειτούργησε διορθωτικά σε σχέση με την προηγούμενη ρύθμιση και θέλησε να στηρίξει τους μισθωτές-επιχειρήσεις, απαλλάσσοντάς τους από 01.01.2021 πλήρως από την καταβολή του μισθώματος»
Μαρίλυ Καλαβρού, Partner, Calavros Law Firm-Filios-Babiniotis-Kloukinas
«Παρά τις αντιδράσεις των Ιδιοκτητών ακινήτων (και των συλλογικών φορέων) και την ορθή κριτική της ρύθμισης που διατυπώθηκε, εκτιμώ ότι ο νομοθετικός σχεδιασμός ήταν σε γενικές γραμμές επιτυχής αλλά και επιβεβλημένος δεδομένων των πρωτοφανών συνθηκών»
Μαρί Δελλή, Δικηγόρος/Senior Manager, Παπακωστόπουλος-Γρηγοριάδου και Συνεργάτες Δικηγορική εταιρεία (CPA Law), ανεξάρτητο μέλος του νομικού και φορολογικού δικτύου της KPMG
- Ποια είναι η επόμενη μέρα στις επαγγελματικές μισθώσεις; Θα μπορέσει η αγορά ακινήτων να βρει γρήγορα την ισορροπία της υπό όρους πλήρους ελευθερίας των αντισυμβαλλομένων;
Η οικονομική κρίση των χρόνων των μνημονίων οδήγησε στην τροποποίηση του νόμου περί επαγγελματικών μισθώσεων ενισχύοντας την ελευθερία των αντισυμβαλλομένων και τη δυνατότητα διαπραγμάτευσης. Η ελευθερία των αντισυμβαλλομένων ως προς τη διαμόρφωση του περιεχομένου της σύμβασης πρέπει, σε κάθε περίπτωση, να ακολουθεί το πλαίσιο που διαγράφει ο νόμος και τα χρηστά ήθη.
Η εξαιρετική περίσταση της πανδημίας του κορωνοϊού ανέδειξε τη σημασία και τη χρησιμότητα του άρθρου 388 ΑΚ αναφορικά με την απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών. Η εφαρμογή της διάταξης αυτής προϋποθέτει ακραίες περιπτώσεις, κατά τις οποίες οι συνθήκες στις οποίες τα μέρη είχαν στηρίξει τη σύναψη της σύμβασης μεταβλήθηκαν ανυπαίτια από λόγους έκτακτους και απρόβλεπτους.
Επιπροσθέτως, απαιτείται (α) η μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών τα μέρη στήριξαν τη μισθωτική σύμβαση και (β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν. Σε συνδυασμό με το άρθρο 288 ΑΚ, που αποτελεί συμπληρωματική της δικαιοπρακτικής βούλησης ρήτρα υπό την έννοια ότι προσδιορίζει τα επιμέρους στοιχεία της συμβατικής σχέσης σύμφωνα με τις επιταγές της καλής πίστης, αποτέλεσαν το σύνηθες αντικείμενο, σήμερα, των εκδικαζόμενων αγωγών κατά τη μισθωτική διαδικασία.
Όμως, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι οι εξαιρετικές αυτές συνθήκες της πανδημίας τείνουν να γίνουν η νέα «κανονικότητα» και, στο άμεσο μέλλον, η εφαρμογή των παραπάνω άρθρων δεν θα είναι εφικτή, στις περισσότερες περιπτώσεις, εφόσον έχουν βρεθεί λύσεις τόσο για την αναβάθμιση των ακινήτων μέσω συστημάτων εξαερισμού όσο και για την ατομική προστασία των εργαζομένων σε αυτά μέσω του εμβολιασμού.
Η συζήτηση της αναζήτησης μιας ισορροπίας στην αγορά ακινήτων αναφορικά με τις επαγγελματικές μισθώσεις μέσω της πλήρους ελευθερίας των αντισυμβαλλομένων ενδέχεται να φέρει αντίθετα αποτελέσματα, εφόσον η ελευθερία του ενός (μισθωτή) θα περιορίσει την ελευθερία του άλλου (εκμισθωτή) και αντιστρόφως. Άλλωστε, κατά τη διάρκεια της πανδημίας, μισθωτές και εκμισθωτές αναζήτησαν την προστασία τους Κράτους για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων τους.
Επομένως, οι θεμέλιοι λίθοι των αμφοτεροβαρών συμβάσεων και, δη των εμπορικών μισθώσεων, παραμένουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Η προσαρμοστικότητα των ενδιαφερομένων μερών θα κρίνει την ταχύτητα στην επίτευξη της ισορροπίας στην αγορά των ακινήτων.
Κοσμάς Θεοδωρίδης, Dipl. Ing. Agr., MSc (DIC), PhD, Αντιπρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος
- Πώς κρίνετε τις νομοθετικές ρυθμίσεις που εφαρμόστηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας όσον αφορά τη μείωση ή την απαλλαγή από το μίσθωμα; Πώς θα διαμορφωθεί η επόμενη μέρα στις μισθώσεις, όταν τα προστατευτικά μέτρα πάψουν να ισχύουν;
Η πανδημία του νέου κορωνοϊού απετέλεσε ένα πραγματικό σημείο καμπής για τα ακίνητα. Ιδιαιτέρως όμως επέδρασε στον τομέα των επιχειρηματικών μισθώσεων. Η πραγματικότητα της κατ’ οίκον εργασίας, της εκ περιτροπής παρουσίας, των κλειστών καταστημάτων και της κοινωνικής αποστασιοποιήσεως κάνει τον Μάρτιο του 2020, όταν προβλεπόταν ισχυρή αύξηση της ζητήσεως, να μοιάζει μακρινό παρελθόν.
Στο εξωτερικό, όπου έχουμε καλύτερα στοιχεία, τα πράγματα είναι ξεκάθαρα: οι νέες μισθώσεις έχουν υποστεί καθίζηση, ενώ η διαθεσιμότητα χώρων αυξάνει. Καθώς ο κόσμος συνήθισε να εργάζεται από το σπίτι, να συνεδριάζει μέσω υπολογιστών, να ψωνίζει μέσω διαδικτύου ενώ αποφεύγει τα μέσα μαζικής μεταφοράς, αυτό ήταν εν πολλοίς αναμενόμενο.
Στην Ελλάδα παρατηρούμε βεβαίως παρόμοια φαινόμενα, αλλά καθώς η πανδημία έρχεται μετά από περίπου δεκαετή κρίση και με τη δραστική νομοθετική παρέμβαση του κράτους τα πράγματα είναι κάπως διαφορετικά. Οι κυβερνητικές πρόνοιες με νομοθετική μείωση ή απαλλαγή από την καταβολή μισθωμάτων έσωσαν κατά κυριολεξία πάμπολλες επιχειρήσεις που αλλιώς θα είχαν κλείσει. Ταυτοχρόνως, γλίτωσε τους ιδιοκτήτες από ένα νέο 2010-14, με μαζικές λύσεις μισθώσεων και κενά ακίνητα για πολλά χρόνια.
Έτσι, αυτό που βλέπουμε στις επιχειρηματικές μισθώσεις δεν είναι τόσο η εκκένωση πολλών ή μεγάλων χώρων, αλλά μάλλον η χαλιναγώγηση της ανόδου των τιμών που είχε αρχίσει να θυμίζει ράλι. Ας μην ξεχνάμε ότι η χώρα γενικώς και η Αθήνα ειδικότερα πάσχει από έλλειψη νέων κατασκευών, ιδιαιτέρως υψηλής ποιότητος γραφειακών χώρων, καθώς για 15 περίπου έτη δεν είχαμε αξιόλογη οικοδομική δραστηριότητα.
Τι θα γίνει μόλις τα υποστηρικτικά μέτρα σταματήσουν; Αν, όπως όλοι ελπίζουμε, έχουμε ισχυρή ανάπτυξη, αυτό θα δώσει περαιτέρω ώθηση και στα ακίνητα, καθώς η παλίρροια σηκώνει όλες τις βάρκες. Αν όμως η υγειονομική κρίση συνεχιστεί και κυρίως αν οι νομοθετικές ρυθμίσεις παύσουν χωρίς να υπάρξει ισχυρή ανοδική κίνηση στην οικονομία, τότε όλα τα προβλήματα που καλύφθηκαν από τις κυβερνητικές παρεμβάσεις θα επανεμφανιστούν οξύτερα.