Με φιλόδοξους στόχους, όπως την εκπόνηση πολεοδομικού σχεδιασμού σε όλη τη χώρα, την απλοποίηση των χρήσεων γης, την επιτάχυνση της έκδοσης οικοδομικών αδειών και τον περιορισμό της εκτός σχεδίου και της αυθαίρετης δόμησης, το νέο νομοσχέδιο φέρνει σημαντικές παρεμβάσεις στη χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία, αποτελώντας μία από τις μεγαλύτερες μεταρρυθμίσεις των τελευταίων ετών στο ιδιοκτησιακό καθεστώς.
Κατατέθηκε πριν λίγες ημέρες στη Βουλή για ψήφιση το νέο πολεοδομικό και χωροταξικό νομοσχέδιο, το οποίο φιλοδοξεί να οργανώσει και να απλοποιήσει το ιδιοκτησιακό καθεστώς, ισορροπώντας ανάμεσα σε ποικίλους στόχους. Συγκεκριμένα, ως στόχος τίθεται η στήριξη των επενδύσεων και η ενθάρρυνση της επιχειρηματικής δραστηριότητας, όμως από την άλλη υπάρχει μέριμνα και για την προστασία του περιβάλλοντος, με τρόπο που δεν περιορίζει το δικαίωμα της ιδιοκτησίας.
Εκπόνηση Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων
Η εκπόνηση πολεοδομικού σχεδίου για όλη την χώρα ήταν ένα πάγιο αίτημα ετών, το οποίο καθυστερούσε λόγω της μεγάλης πολυπλοκότητας του εγχειρήματος. Σήμερα, η Ελλάδα καλύπτεται από Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια μόνο στο 20% της επικράτειάς της, μια κατάσταση στην οποία επιχειρεί να θέσει τέλος ο νέος νόμος. Το πλάνο που αναφέρεται στο νομοσχέδιο είναι ότι όλη η Ελλάδα θα έχει Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια μέχρι το 2028, ενώ δίνεται βαρύτητα στις νησιωτικές και κυρίως στις τουριστικές περιοχές της χώρας, ώστε σε αυτές η διαδικασία να έχει ολοκληρωθεί μέχρι το 2023.
Το πλάνο είναι ότι όλη η Ελλάδα θα έχει Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια μέχρι το 2028, ενώ οι νησιωτικές και τουριστικές περιοχές της χώρας μέχρι το 2023
Όσον αφορά στα διαδικαστικά, η χρηματοδότηση είναι εξασφαλισμένη, καθώς κατά 80% (160 εκατομμύρια ευρώ) θα προέλθει από το Ταμείο Ανάκαμψης και 20% (40 εκατομμύρια ευρώ) από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων. Για να επιταχυνθεί το πολύπλοκο και χρονοβόρο έργο της εκπόνησης πολεοδομικού σχεδιασμού σε όλη τη χώρα, προβλέπεται στο νομοσχέδιο ο ορισμός συντονιστή, υπεύθυνου για την προώθηση των αναγκαίων διαδικασιών και της συνεργασίας ανάμεσα στους διάφορους εμπλεκόμενους φορείς. Επιπλέον, προκρίνεται η αξιολόγηση των πολεοδομικών μελετών από ιδιώτες πιστοποιημένους μηχανικούς.
Απλοποίηση χρήσεων γης
Το καθεστώς των χρήσεων γης είναι αρκετά περίπλοκο στην Ελλάδα, κάτι που δρα ανασταλτικά στην αναπτυξιακή δραστηριότητα, αλλά ταυτόχρονα συμβάλλει και στη μακροημέρευση των αυθαιρεσιών. Ο νέος νόμος, με σειρά διατάξεων, θα απλοποιήσει τις χρήσεις γης, ώστε να γνωρίζει ο καθένας πού μπορεί να χτίσει τι και να διευκολυνθούν έτσι οι επενδύσεις.
Με Προεδρικό Διάταγμα που θα εκδοθεί άμεσα μετά την ψήφιση του νομοσχεδίου, θα μειωθούν οι γενικές χρήσεις, για να είναι το σύστημα πιο ευέλικτο και να διευκολύνει τις μικτές χρήσεις γης. Παράλληλα, θα καθιερωθεί η Εθνική Ονοματολογία Χρήσεων Γης που θα εφαρμόζεται σε όλα τα είδη σχεδίων χρήσεων γης με ενιαίο τρόπο, ενώ οι χρήσεις γης θα αντιστοιχισθούν με τους σχετικούς ΚΑΔ (Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας) και με τις κατηγορίες περιβαλλοντικής αδειοδότησης. Έτσι, θα καταστεί εφικτή και ευκολότερη η συνεννόηση και η συνεργασία μεταξύ χωροταξίας, περιβαλλοντικής πολιτικής και οικονομίας.
Μεταφορά συντελεστή δόμησης
Η μεταφορά του συντελεστή δόμησης θα γίνεται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης που θα επιτρέπει την αποδοχή και προσφορά του ψηφιακά, γρήγορα και απρόσωπα
Η μεταφορά του συντελεστή δόμησης είναι ένα ζήτημα που έχει απασχολήσει τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας και πρόκειται να ρυθμιστεί με το νέο νόμο. Όχημα για την οριστική διευθέτησή του είναι η δημιουργία μηχανισμού (Ψηφιακή Τράπεζα Γης) που θα επιτρέπει την αποδοχή και προσφορά συντελεστή δόμησης ψηφιακά, γρήγορα και απρόσωπα. Επιπλέον, θα προσδιοριστούν οι προϋποθέσεις για τη χωροθέτηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), ώστε η μεταφορά συντελεστή δόμησης να μην γίνεται άναρχα, αλλά μόνο σε συγκεκριμένες περιοχές και με ξεκάθαρους κανόνες. Με αυτόν τον τρόπο, θα αποκλειστεί και ο κίνδυνος της νομιμοποίησης αυθαιρέτων μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
Ένας ακόμα στόχος των νέων ρυθμίσεων είναι η ελαχιστοποίηση των περιορισμών στο δικαίωμα της ιδιοκτησίας των κυρίων διατηρητέων κτιρίων, οι οποίοι δεν μπορούν να αξιοποιήσουν το συντελεστή δόμησης. Με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης, οι ιδιοκτήτες διατηρητέων μπορούν να αποζημιωθούν για αυτούς τους περιορισμούς μέσω της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης σε άλλο ακίνητο. Η εν λόγω ρύθμιση στοχεύει στην εξισορρόπηση ανάμεσα αφενός στην πολιτιστική κληρονομιά, με τη διατήρηση του ισχύοντος καθεστώτος στον συντελεστή δόμησης των διατηρητέων κτιρίων, και αφετέρου στο δικαίωμα της ιδιοκτησίας όσων έχουν εμπράγματα δικαιώματα σε διατηρητέα ακίνητα, οι οποίοι έως τώρα επιβαρύνονταν με δυσανάλογους περιορισμούς.
Η αγοραπωλησία συντελεστή δόμησης θα έχει ευεργετικές συνέπειες όχι μόνο στα εμπλεκόμενα πρόσωπα, αλλά και στο κοινωνικό σύνολο, αφού προβλέπεται η καταβολή ενός επιπλέον 5% στο ποσό της συναλλαγής από τον αγοραστή προς το δήμο, το οποίο θα αξιοποιείται για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων.
Εκτός σχεδίου δόμηση
Η εκτός σχεδίου δόμηση είναι ένα πρόβλημα που απασχολεί την Ελλάδα εδώ και χρόνια και στη λύση του οποίου αποσκοπεί ο νέος νόμος, προσπαθώντας να βρει τη χρυσή τομή ανάμεσα στη νομιμότητα και την προστασία του δικαιώματος της ιδιοκτησίας. Σε αυτό το πλαίσιο, μειώνονται κατά 10% οι συντελεστές δόμησης για τις εκτός σχεδίου περιοχές και καταργούνται οι παρεκκλίσεις αρτιότητας για οικόπεδα εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων. Έτσι, πλέον θα χτίζονται λιγότερα τετραγωνικά μέτρα σε οικόπεδο 4 στρεμμάτων (180 τ.μ. από 200 τ.μ. που ισχύει σήμερα), ενώ μη άρτιο οικόπεδο δεν θα μπορεί να χτίσει, εκτός αν η αρτιότητα χάθηκε χωρίς υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη.
Προβλέπεται μεταβατική περίοδος δύο ετών, κατά τη διάρκεια της οποίας οι ιδιοκτήτες οικοπέδων εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων θα μπορούν να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας
Ταυτόχρονα, προβλέπεται μεταβατική περίοδος δύο ετών, κατά τη διάρκεια της οποίας οι ιδιοκτήτες οικοπέδων εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων θα μπορούν να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας. Να σημειωθεί ότι δεν περιλαμβάνεται στα 2 έτη ο χρόνος που απαιτείται για τις άδειες του δασαρχείου ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας. Η οικοδομική άδεια θα ισχύει για 4 επιπλέον χρόνια, οπότε συνολικά δίνονται 6 χρόνια στους ιδιοκτήτες για την αξιοποίηση της περιουσίας τους. Όσοι ιδιοκτήτες δεν προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας κατά τη μεταβατική περίοδο, θα μπορούν να χτίσουν βάσει των όσων θα ορίσουν τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια που θα εκπονηθούν, όπως δηλαδή γίνεται ήδη στο 20% των περιοχών στην Ελλάδα που έχουν πολεοδομικό σχεδιασμό. Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι από το 2023 και έπειτα, καταργείται η εκτός σχεδίου δόμηση σε οικόπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων.
Για τις ιδιοκτησίες άνω των 4 στρεμμάτων, δεν αλλάζει τίποτα μέχρι την εκπόνηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων. Πρόκειται για αλλαγή σε σχέση με το αρχικό νομοσχέδιο, αφού προκρίθηκε η νομική ασφάλεια, με δεδομένο ότι είχε δοθεί εδώ και χρόνια η πεποίθηση στους ιδιοκτήτες ότι μπορούν να χτίζουν υπό συγκεκριμένους όρους.
Αυθαίρετη δόμηση
Το νομοσχέδιο ρυθμίζει και ορισμένα ζητήματα της αυθαίρετης δόμησης, έτσι ώστε να μη βρεθούν προ τετελεσμένων καταστάσεων ιδιοκτήτες ακινήτων με μικρές παραβάσεις και όσοι δεν έχουν υπαιτιότητα για την αυθαιρεσία.
Ειδικότερα, εξαιρούνται της διαδικασίας κατεδάφισης οι ακόλουθες κατασκευές:
- αυθαίρετοι ανοικτοί εξώστες ή τμήματά τους που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης (ρυμοτομική γραμμή), υπό την προϋπόθεση ότι η προβολή τους δεν ξεπερνά το κρασπεδόρειθρο.
- αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ. σε συνολική δόμηση.
- κατασκευές που έγιναν βάσει νόμιμης οικοδομικής άδειας, όταν συντελέστηκαν επί ακινήτου που κατόπιν κατατμήθηκε, και υπερβαίνουν την προβλεπόμενη δόμηση και κάλυψη, όπως αυτή υπολογίζεται επί του ακινήτου που διαμορφώθηκε μετά την κατάτμηση.
Επιπλέον, αναστέλλονται οι κυρώσεις για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης σε ακίνητα περιοχών που κηρύχθηκαν εντός του 2020 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης, σε ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού ή κατόπιν κληρονομικής διαδοχής, σε ακίνητα που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing και επανέρχονται στη χρήση του κυρίου ή επικαρπωτή τους μετά τη λήξη της σύμβασης και στα ακίνητα που μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ.
Κτηματολόγιο
Όσον αφορά στο Κτηματολόγιο, οι νέες διατάξεις προβλέπουν αλλαγές στον τρόπο καθορισμού του προστίμου για εκπρόθεσμη δήλωση ακινήτου, αλλά και στην παράταση της προθεσμίας δήλωσης. Συγκεκριμένα, με υπουργική απόφαση, η οποία θα εκδοθεί εντός 6 μηνών από τη δημοσίευση του νόμου, ώστε να υπάρχει επαρκής χρόνος συμμόρφωσης για τους ιδιοκτήτες, θα ενεργοποιηθεί το νέο κριτήριο για το πρόστιμο που θα αφορά το χρόνο της καθυστέρησης. Δηλαδή, το ύψος του εν λόγω προστίμου θα κυμαίνεται από τα 300 στα 2000 ευρώ ανάλογα με την αξία του ακινήτου και θα προσαυξάνεται ανάλογα με τη χρονική καθυστέρηση της δήλωσης.
Επιπλέον, δίνεται παράταση για ένα έτος στις οριστικές εγγραφές στο Κτηματολόγιο για τις 297 περιοχές της χώρας, στις οποίες η κτηματογράφηση ξεκίνησε πριν το 2006. Έτσι, οι ιδιοκτήτες έχουν το χρόνο έως τις 31/12/2021 να γλιτώσουν τον χαρακτηρισμό της περιουσίας τους ως αγνώστου ιδιοκτήτη.
Νέος οικοδομικός κανονισμός
Σε ξεχωριστό κεφάλαιο του χωροταξικού και πολεοδομικού νομοσχεδίου με τίτλο «Απλοποίηση και εξορθολογισμός του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού» περιλαμβάνονται διατάξεις που επιφέρουν αρκετές αλλαγές στον Οικοδομικό Κανονισμό και αντιμετωπίζουν μεγάλο αριθμό ελλείψεων και ασαφειών. Στόχος του κεφαλαίου είναι η διευκόλυνση της οικοδομικής δραστηριότητας, η παροχή ευελιξίας στον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό και η παροχή κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθμιση των κτιρίων.
Όσον αφορά στην έκδοση οικοδομικών αδειών, η επίσπευση της διαδικασίας επιτυγχάνεται με την ενίσχυση της ηλεκτρονικής διαδικασίας έκδοσης. Πλέον, το σύνολο των οικοδομικών αδειών θα εκδίδεται αυτόματα ύστερα από την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις αναγκαίες εγκρίσεις. Επιπλέον, στην περίπτωση των οικοδομικών αδειών κατηγορίας 1 και 2, θεσμοθετείται ελαφριά διαδικασία υποχρεωτικής προέγκρισης, κατά την οποία η υπηρεσία θα ελέγχει κάποια βασικά στοιχεία της άδειας και στη συνέχεια η άδεια θα εκδίδεται με ευθύνη του μηχανικού άμεσα. Για τη διασφάλιση της νομιμότητας, πάντως, θα διενεργούνται δειγματοληπτικοί έλεγχοι περίπου στο 30% των οικοδομικών αδειών.
Σχετικά με τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις και τη συχνή διαιώνισή τους, προβλέπεται η αυτοδίκαιη άρση τους εάν παρέλθει μεγάλο διάστημα από την υποβολή τους. Ορίζεται, επίσης, ότι μια ρυμοτομική απαλλοτρίωση μπορεί να επανεπιβληθεί μόνο μία φορά. Έτσι, απελευθερώνονται οι ιδιοκτήτες από τη δυσλειτουργική κατάσταση της τεράστιας αναμονής για την ολοκλήρωση της απαλλοτρίωσης και της ατέρμονης διαδικασίας επανεπιβολής ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων της περιουσίας τους.
Έμφαση δίνεται και σε ευρύτερους στόχους πέρα από την προστασία του δικαιώματος της ιδιοκτησίας και την ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας, όπως η προστασία του περιβάλλοντος, η βελτίωση της προσβασιμότητας των κτιρίων για άτομα με αναπηρίες και η ανανέωση του κτιριακού δυναμικού της χώρας. Συγκεκριμένα, σε κτίρια που κατασκευάζονται με υψηλές προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης παρέχεται επιπλέον συντελεστής δόμησης. Για την ενίσχυση της προσβασιμότητας των κτιρίων προβλέπεται η δυνατότητα εγκατάστασης κατασκευών, όπως ειδικές ράμπες εκτός της ρυμοτομικής γραμμής, η προσθήκη ανελκυστήρων σε κτίρια, ακόμα και αν δεν υπήρχε σχετική πρόβλεψη στην αρχική οικοδομική άδεια, καθώς και η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των κατασκευών που εξυπηρετούν άτομα με ειδικές ανάγκες (π.χ. πλατύσκαλα και ανελκυστήρες). Για την ανανέωση της κτιριακής υποδομής, παρέχονται στους ιδιοκτήτες κίνητρα για απόσυρση κτιρίων, ενώ το κράτος αποκτά τη δυνατότητα απαλλοτρίωσης ορόφων.
Μερικές ακόμα σημαντικές διατάξεις στο κεφάλαιο του νομοσχεδίου για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό είναι οι εξής:
- Διευκολύνεται η τοποθέτηση του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου σε επαφή με ένα ή περισσότερα όρια του οικοπέδου.
- Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου, δεν προσμετρώνται ηλιακά αίθρια, κατακόρυφα φρεάτια στην περίπτωση που ξεκινούν κάτω ή από την στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου εδάφους.
- Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κατ’ όγκον εκμετάλλευσης, δεν προσμετρώνται χώροι του υπογείου κάτω από την οριστική στάθμη του εδάφους, καθώς και ο όγκος των ασκεπών κατασκευών για την υποδοχή στοιχείων νερού.
- Στα ειδικά κτίρια και στα κτίρια μικτής χρήσης, πέραν του 50% των υπογείων χώρων που σήμερα μπορούν να προορίζονται για κύρια χρήση χωρίς προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης, το υπόλοιπο 50% δύναται να αποτελεί χώρο κύριας χρήσης με προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης, ενώ όταν χρησιμοποιείται για βοηθητικές χρήσεις, αυτές δύνανται να τοποθετούνται και σε επεκτάσεις υπογείων
Ευθύμιος Μπακογιάννης, Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας
- Πώς θα μπορέσει το νέο χωροταξικό και πολεοδομικό νομικό πλαίσιο να συμβάλλει στην προσέλκυση επενδύσεων στην Ελλάδα;
Είναι γνωστή η ταλαιπωρία που βιώνουν πολίτες και επενδυτές κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών. Για την αντιμετώπιση αυτής της κατάστασης συγκροτείται μία Υ.ΔΟΜ. (Υπηρεσία Δόμησης) ανά Περιφέρεια (ή περιφερειακή ενότητα βάσει των πραγματικών αναγκών) μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2021, η οποία θα διαθέτει επαρκές στελεχιακό δυναμικό, ώστε να επιταχυνθούν οι διαδικασίες προέγκρισης ή αναθεώρησης οικοδομικής άδειας. Παράλληλα, δημιουργείται μία Κεντρική Υπηρεσία Δόμησης (Κ.Υ.ΔΟΜ.) στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στην οποία θα υποβάλλονται οικοδομικές άδειες που έχουν ιδιαίτερη σημασία για την εθνική οικονομία και την προστασία του περιβάλλοντος.
Αφορά στρατηγικές επενδύσεις, επενδύσεις άνω των 500.000 ευρώ ή σε κτίρια άνω των 3.000 τ.μ. που χρηματοδοτούνται από ευρωπαϊκούς πόρους, καθώς και υποθέσεις που μένουν «κολλημένες» πάνω από 3 μήνες στις Πολεοδομίες, με τις ίδιες πάντα εγγυήσεις και ασφαλιστικές δικλείδες που ισχύουν για τις Υ.ΔΟΜ. Υιοθετείται, επίσης, ένα νέο σύστημα έκδοσης οικοδομικών αδειών, μέσω του οποίου η διαδικασία σχεδόν αυτοματοποιείται. Αυτό επιταχύνει σημαντικά την έκδοση των αδειών, σημαντικό στοιχείο για την προσέλκυση επενδύσεων. Επιπροσθέτως, αντιμετωπίζονται τα προβλήματα ερμηνείας που είχαν παρατηρηθεί ως προς διατάξεις του ΝΟΚ (ν. 4067/2012) και πλέον ο επενδυτής έχει σαφή εικόνα περί των ισχυόντων πολεοδομικών διατάξεων που θα έχουν εφαρμογή για την έκδοση της οικοδομικής άδειας που σχετίζεται με την επένδυση του.
Φιλικό κλίμα στις επενδύσεις δημιουργούν, επίσης, η απλοποίηση και ο εκσυγχρονισμός των χρήσεων γης, η καθιέρωση Εθνικής Ονοματολογίας Χρήσεων Γης και η αντιστοίχιση των χρήσεων γης με τις περιβαλλοντικές αδειοδοτήσεις (ο επενδυτής θα μπορεί να ξέρει που μπορεί να χτίσει, με ποιους όρους και με γρήγορες και όχι γραφειοκρατικές διαδικασίες), τα κίνητρα για την δημιουργία οργανωμένων επιχειρηματικών πάρκων (οριοθέτησή τους, αύξηση του Σ.Δ.), η προώθηση ολοκλήρωσης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και η επίσπευση της διαδικασίας ανάπτυξης επενδύσεων μέσω της εκπόνησης Ειδικών Πολεοδομικών σχεδίων.
Με την ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, μπαίνει τέλος σε μια «ομηρία» ετών για πολλούς ιδιοκτήτες διατηρητέων κτηρίων που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν τον συντελεστή δόμησης που θα δικαιούνταν υπό άλλες συνθήκες. Την ίδια στιγμή, δίνεται η δυνατότητα δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων σε χώρους που παραμένουν για χρόνια δεσμευμένοι, αλλά αναξιοποίητοι, κάνοντας πλέον εφικτή την αποζημίωση των ιδιοκτητών. Ουσιαστικά, το «περίσσευμα» συντελεστή δόμησης από περιοχές και κτίρια στις οποίες δεν μπορεί να αξιοποιηθεί, μεταφέρεται σε περιοχές, όπου υπάρχει «έλλειμα» βάσει περιβαλλοντικών κριτηρίων.
Ο μηχανισμός με τον οποίο επιτυγχάνεται αυτό, εύκολα, γρήγορα και απρόσωπα, ονομάζεται Ψηφιακή Τράπεζα Γης. Η μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν θα γίνεται άναρχα, αλλά μόνο σε αυστηρά προκαθορισμένες περιοχές, τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) με ξεκάθαρους κανόνες. Επιπλέον, όποιος αγοράζει συντελεστή δόμησης θα καταβάλει στον δήμο ένα επιπλέον 5% που θα προορίζεται για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων.
- Υπήρξε μέριμνα για την προστασία του περιβάλλοντος στον νέο χωροταξικό και πολεοδομικό νόμο, έτσι ώστε η προσέλκυση των επενδύσεων να συνδυαστεί με τη βιώσιμη ανάπτυξη;
Υπήρξε μεγάλη μέριμνα για την προστασία του περιβάλλοντος στο χωροταξικό νομοσχέδιο. Κατ’ αρχήν, μπαίνει τάξη στην άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση. Μειώνονται κατά 10% οι συντελεστές δόμησης για τις εκτός σχεδίου περιοχές και καταργούνται οι παρεκκλίσεις αρτιότητας. Πρόκειται για τις παρεκκλίσεις που αφορούσαν σε οικόπεδα εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων, ενώ από τα 4 στρέμματα και άνω μέχρι την υιοθέτηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων παραμένουν σε ισχύ οι διατάξεις που ίσχυαν πριν την ψήφιση του χωροταξικού νομοσχεδίου.
Στόχος είναι να έχει καλυφθεί όλη η χώρα με Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια μέχρι το 2028 και για αυτό προβλέπεται σημαντική ευρωπαϊκή χρηματοδότηση. Το πιο σημαντικό είναι, όμως, ότι μέχρι το δεύτερο τρίμηνο του 2023 θα έχουν εγκριθεί τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια σε περίπου 350 δημοτικές ενότητες, δηλαδή περίπου στο 32% της χώρας. Στις περιοχές έντονου οικοδομικού ενδιαφέροντος (π.χ. νησιά και τουριστικές περιοχές), τα σχέδια θα έχουν ολοκληρωθεί ακόμη πιο νωρίς, μιας και έχουν απόλυτη προτεραιότητα και για λόγους περιβαλλοντικούς.
Μπαίνουν φραγμοί στη χωρίς κανόνες χωροθέτηση βιομηχανιών και επιχειρήσεων. Ο περιορισμός της άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης συνδυάζεται με σημαντική ενίσχυση του σχεδιασμού και της οργανωμένης χωροθέτησης. Έτσι, περιορίζεται, για παράδειγμα, ο συντελεστής δόμησης για μεμονωμένες βιομηχανικές δραστηριότητες, και μάλιστα κατά 33%. Από την άλλη, τόσο στα επιχειρηματικά πάρκα για τη βιομηχανία όσο και στους οργανωμένους υποδοχείς που αφορούν άλλες δραστηριότητες (εφοδιαστική κλπ.), αυξάνονται αισθητά οι συντελεστές δόμησης. Πρόκειται για μια πρακτική που εφαρμόζεται σε όλο τον κόσμο και δημιουργεί σημαντικές συνέργειες και προστιθέμενη αξία για την οικονομία, αλλά και περιβαλλοντικά οφέλη.
Επιπλέον, περιλαμβάνονται διατάξεις που δίνουν τη δυνατότητα στους ΟΤΑ να κάνουν γειτονιές πιο φιλικές στους πολίτες μέσω της «απόσυρσης» ορόφων ή κτιρίων. Παρέχονται κίνητρα στους ιδιοκτήτες για «απόσυρση» ορόφων ή ολόκληρων κτιρίων με στόχο την αναβάθμιση του αστικού τοπίου, χωρίς κόστος για το δημόσιο και με δίκαιη αποζημίωση των ιδιοκτητών. Δίνονται κίνητρα για την κατασκευή κτιρίων φιλικών στο περιβάλλον με υψηλές προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης που θα δικαιούνται επιπλέον συντελεστή δόμησης.
Το σύνολο των προωθούμενων ρυθμίσεων βρίσκεται σε ευθυγράμμιση τόσο με τη διατήρηση του περιβαλλοντικού ισοζυγίου όσο και με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ιδίως ως προς το συνταγματικό δικαίωμα του αρ. 24 περί προστασίας του περιβάλλοντος.
Σωτήρης Διαμαντόπουλος, Δικηγόρος, Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών
- Πώς κρίνετε τη ρύθμιση για τη δυνατότητα μεταφοράς και αγοραπωλησίας του συντελεστή δόμησης; Θα καταφέρει τελικά να επιλύσει και να διασαφηνίσει ένα ζήτημα που έχει απασχολήσει ουκ ολίγες φορές τη νομολογία του ΣτΕ;
Το προσφάτως ψηφισθέν νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας σχετικά με τον Εκσυγχρονισμό της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας περιλαμβάνει διατάξεις για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, επιχειρώντας να δώσει λύσεις σε ένα ακανθώδες πρόβλημα, δυσεπίλυτο επί δεκαετίες. Η διαδικασία μεταφοράς συντελεστή δόμησης θα πραγματοποιηθεί δυνάμει χωροθέτησης Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή, μέσω της νεοσύστατης «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» και αντίστοιχης καταγραφής στο αρμόδιο Κτηματολόγιο. Σύμφωνα με τη νομοθετική πρόβλεψη, κατά τη διαδικασία μεταφοράς συντελεστή επιχειρείται να μην υπάρχει απευθείας συσχέτιση/ επαφή ή διαπραγμάτευση μεταξύ του προσφέροντος και του αποδεχόμενου τον συντελεστή δόμησης, αλλά ψηφιακή/ ηλεκτρονική αντιστοίχιση των σχετικών αιτημάτων, βάση της σύμπτωσης της αξίας τους, της χρονολογικής σειράς καταχώρησης και της θέσης τους.
Σίγουρα, είναι πολύ ενδιαφέρον να το δούμε και στην πράξη. Είναι αντιληπτό, ότι για την εφαρμογή της όλης διαδικασίας, θα απαιτηθεί να εκδοθούν μια σειρά διοικητικών πράξεων (Προεδρικών Διαταγμάτων, Κοινών Υπουργικών Αποφάσεων, Υπουργικών Αποφάσεων κλπ.), οι οποίες είναι βέβαιο ότι θα περάσουν -είτε λόγω αρμοδιότητας, είτε κατόπιν αιτήσεων ακύρωσης- από την κρίση του Συμβουλίου της Επικρατείας, όπου οι ψηφισθέντες νομοθετικές διατάξεις θα ελεγχθούν συνταγματικά. Το πρώτο και καίριο ζήτημα που προβλέπεται ότι θα απασχολήσει το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο είναι οι Ζώνες Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, καθώς αυτές εγκρίνονται με Προεδρικό Διάταγμα και θα απαιτηθεί ο έλεγχος νομιμότητάς του από το ΣτΕ, πριν την έκδοσή του. Σε κάθε περίπτωση, περιμένουμε με μεγάλο ενδιαφέρον την έκδοση των πράξεων δευτερογενούς νομοθεσίας καθώς και τον έλεγχο των σχετικών πράξεων από το ΣτΕ.
- Πώς θα επηρεάσουν οι νέες διατάξεις του πολεοδομικού και χωροταξικού νομοσχεδίου για το Κτηματολόγιο τη διαδικασία της κτηματογράφησης για τους ιδιοκτήτες ακινήτων;
Στο νομοσχέδιο, αλλά και στην τροπολογία που ενσωματώθηκε σε αυτό, υπάρχουν διατάξεις για το κτηματολόγιο, την κτηματογράφηση, καθώς και για τις επιτροπές εξέτασης υποθέσεων κτηματογράφησης. Οι περισσότερες διατάξεις κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση και με σαφή στόχο να διορθώσουν παραλείψεις. Πάρα πολύ σημαντική και αναγκαία ρύθμιση είναι η νομοθετική πρόβλεψη για την παράταση κατά ένα έτος της προθεσμίας για την άσκηση αγωγών διόρθωσης των πρώτων εγγραφών στις παλαιές κτηματογραφήσεις.
Εν μέσω πανδημίας, δεδομένης τόσο της αδυναμίας των πολιτών για συγκέντρωση εγγράφων και στοιχείων όσο και της μειωμένης λειτουργίας και εξυπηρέτησης σημαντικών δημοσίων υπηρεσιών, ήταν ορατός ο κίνδυνος εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες να απωλέσουν οριστικά ιδιοκτησιακά δικαιώματά τους. Η προθεσμία που δόθηκε είναι μόνο για ένα έτος, ήτοι έως 31/12/2021, χρόνος σημαντικός και αναγκαίος για την άσκηση αγωγών, ώστε να προασπιστούν δικαστικά τα αδήλωτα προς το παρόν, ιδιοκτησιακά/ περιουσιακά δικαιώματα. Αξίζει να τονιστεί ότι σε ορισμένες περιοχές της χώρας, όπως πχ το Ηράκλειο Κρήτης, η προθεσμία για την άσκηση των αντίστοιχων αγωγών είχε συντμηθεί υπερβολικά με προηγούμενο νόμο.
Μαρί Δελλή, Senior Manager, Papacostopoulos – Grigoriadou & Associates, Law Firm (CPA Law), Independent member of KPMG International Legal & Tax network
- Πώς κρίνετε τη ρύθμιση για τη δυνατότητα μεταφοράς και αγοραπωλησίας του συντελεστή δόμησης; Θα καταφέρει τελικά να επιλύσει και να διασαφηνίσει ένα ζήτημα που έχει απασχολήσει ουκ ολίγες φορές τη νομολογία του ΣτΕ και να μειώσει τους περιορισμούς που τίθενται στο δικαίωμα στην ιδιοκτησία σε όσους είναι κύριοι διατηρητέων κτιρίων;
Το ΣτΕ έχει κρίνει ότι η χωροταξική αναδιάρθρωση της Χώρας, η διαμόρφωση, η ανάπτυξη, η πολεοδόμηση και η επέκταση των πόλεων και των οικιστικών περιοχών υπάγονται στη ρυθμιστική αρμοδιότητα του Κράτους και πρέπει να σχεδιάζονται με τρόπο συνολικό, ώστε να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης για τους κατοίκους.
Συγκεκριμένα, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι η οριοθέτηση πρέπει να γίνει με κανονιστική πράξη, η οποία πρέπει να περιέχει τα θεμέλια της ρύθμισης, τον καθορισμό των περιοχών μεταφοράς του συντελεστή και τα κριτήρια επιλογής τους. Τα κριτήρια πρέπει να είναι αμιγώς πολεοδομικά και να μην αναφέρονται σε συγκεκριμένα ακίνητα, αλλά στην εν γένει περιοχή που υποδέχεται το μεταφερόμενο συντελεστή.
Ειδικότερα, οι περιοχές μεταφοράς συντελεστή πρέπει να επιλέγονται με γνώμονα την οικιστική τους ανάπτυξη, τα περιθώρια της επιβάρυνσής τους, τη θέση, τις ιδιαιτερότητες και τη φυσιογνωμία τους σε συσχετισμό με τις αξίες που εξυπηρετούνται με την εφαρμογή του θεσμού.
Η διάταξη του νέου νόμου, σύμφωνα με την οποία η μεταβίβαση του Συντελεστή Δόμησης θα γίνεται αποκλειστικά μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, προσφέρει την δυνατότητα ενός αντικειμενικού συστήματος μεταφοράς, το οποίο εκμεταλλευόμενο τις τεχνολογικές εξελίξεις της εποχής θα μπορεί επίσης να αναπροσαρμόζεται ανάλογα με τις συνθήκες και τα περιθώρια επιβάρυνσης μιας περιοχής.
- Θεωρείτε ότι είναι εφικτό να επιτύχει το φιλόδοξο πλάνο του νομοσχεδίου για εκπόνηση Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων σε όλη την Ελλάδα μέχρι το 2028; Θα καταφέρει αυτή η εξέλιξη να οριοθετήσει το πεδίο της αυθαίρετης και εκτός σχεδίου δόμησης στη χώρα;
Είναι αλήθεια ότι το Υπουργείο έχει εκδηλώσει την πρόθεση να ολοκληρωθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια σχετικά γρήγορα. Βέβαια, το τελικό κείμενο του νόμου δεν αναφέρει ανάλογους στόχους.
Η έγκριση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, σύμφωνα με το νόμο, πρέπει να γίνει με προεδρικό διάταγμα ακολουθώντας μια συγκεκριμένη διαδικασία και εφόσον ολοκληρωθούν οι σχετικές μελέτες. Δεν μπορεί να είναι σαφές το χρονοδιάγραμμα και σίγουρα εξαρτάται από τη βούληση των εμπλεκόμενων φορέων.
Η πολεοδομική οργάνωση σε τοπικό επίπεδο και ανάλογα με τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής, που προωθείται με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, θα μπορούσε να οριοθετήσει την εκτός σχεδίου δόμηση κυρίως με τον καθορισμό ειδικών περιοχών δραστηριοτήτων που εισάγει και όπου γίνεται ορθολογικότερη κατανομή χρήσεων γης, ώστε να είναι συμβατή η ανάπτυξη με την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος.
Τέλος, αναφορικά με την αυθαίρετη δόμηση οφείλουμε να ομολογήσουμε ότι κανένας νόμος δεν μπορεί να την οριοθετήσει, όσο οι πολίτες ελπίζουν ότι θα υπάρξουν διατάξεις στο μέλλον που θα δίνουν τη δυνατότητα νομιμοποίησης.
Κάκια Τζέμου, General Counsel PRODEA Investments
- Ποιες είναι οι κυριότερες δυσλειτουργίες στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα; Σε ποιο βαθμό καταφέρνει να τις επιλύσει ο νέος πολεοδομικός και χωροταξικός νόμος;
Από νομικής πλευράς, θεωρώ ότι οι κυριότερες δυσλειτουργίες στην αγορά των ακινήτων είναι η γραφειοκρατία (π.χ. η πληθώρα πιστοποιητικών που απαιτούνται για μια μεταβίβαση), οι χρονοβόρες διαδικασίες αδειοδότησης, η ανασφάλεια δικαίου λόγω της πολυνομίας και της ασάφειας σε πολλές περιπτώσεις του υφιστάμενου κανονιστικού πλαισίου, η ανεπάρκεια ελέγχου του τρόπου λειτουργίας των εμπλεκομένων δημοσίων υπηρεσιών, η έλλειψη επαρκών ρυθμίσεων για την προστασία του περιβάλλοντος και η άναρχη δόμηση.
Με τον νέο πολεοδομικό και χωροταξιακό νόμο επιχειρείται ένας εκσυγχρονισμός του υφιστάμενου θεσμικού πλαισίου, ωστόσο η αποτελεσματική αντιμετώπιση των υφιστάμενων δυσλειτουργιών θα κριθεί από την επιτυχή εφαρμογή του. Το πρόβλημα της χώρας σε πολλές περιπτώσεις δεν είναι η ανυπαρξία επαρκούς ρυθμιστικού πλαισίου, αλλά η αδυναμία αποτελεσματικής και απαρέγκλιτης εφαρμογής του.
Το νέο νομοθέτημα κινείται, κατά τη γνώμη μου, προς τη σωστή κατεύθυνση, καθώς καταβάλλεται προσπάθεια να τεθεί μια τάξη στην άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση και καθορίζονται κανόνες στη χωροθέτηση βιομηχανιών και επιχειρήσεων, ψηφιοποιείται και επιταχύνεται η έκδοση οικοδομικών αδειών, βελτιώνεται ο τρόπος λειτουργίας των πολεοδομιών, ενεργοποιείται η μεταφορά συντελεστή δόμησης, διευκολύνονται οι ιδιοκτήτες και οι επενδυτές με την απλοποίηση των χρήσεων γης, τίθενται όρια στις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις και παρέχονται κίνητρα στους ιδιοκτήτες για «απόσυρση» ορόφων ή κτιρίων, με στόχο την αναβάθμιση του αστικού τοπίου, καθώς επίσης και για την κατασκευή φιλικών προς το περιβάλλον ακινήτων.
- Είναι επαρκές το νομικό πλαίσιο που διαμορφώνεται για τα εμπορικά ακίνητα και την προσέλκυση επενδύσεων στον χώρο του real estate;
Στην Ελλάδα υφίσταται νομικό πλαίσιο όσον αφορά τα εμπορικά ακίνητα και την προσέλκυση επενδύσεων σε αυτά, ωστόσο υπάρχουν σημαντικά περιθώρια βελτίωσης, καθώς αυτό σε πολλές περιπτώσεις είναι πολύπλοκο και συχνά μεταβαλλόμενο (ιδίως το φορολογικό) με αποτέλεσμα να δημιουργείται ευλόγως ανασφάλεια δικαίου στους επενδυτές.
Η τροποποίηση και ο εκσυγχρονισμός της νομοθεσίας για τις επαγγελματικές μισθώσεις, η εισαγωγή νομοθετικού πλαισίου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και ο εκσυγχρονισμός της πολεοδομικής νομοθεσίας έχουν συμβάλλει στη βελτίωση του υφιστάμενου ρυθμιστικού πλαισίου.
Παρ’ όλα αυτά, η μείωση της γραφειοκρατίας και η απλοποίηση των χρονοβόρων διαδικασιών αδειοδότησης, η παροχή φορολογικών και αναπτυξιακών κινήτρων, η διατήρηση ενός σταθερού φορολογικού συστήματος όσον αφορά τη φορολόγηση των ακινήτων και των εσόδων από την εκμετάλλευσή τους, η δημιουργία οργανωμένων βιομηχανικών περιοχών, ο αποτελεσματικός πολεοδομικός και χωροταξιακός σχεδιασμός, η επιτάχυνση των διαδικασιών απονομής της δικαιοσύνης, η ενίσχυση της διαφάνειας, η παροχή κινήτρων για την ανακατασκευή και αναβάθμιση υφιστάμενων παλαιών ακινήτων και την κατασκευή πράσινων ακινήτων, είναι πεδία στα οποία, εφόσον γίνουν στοχευμένες παρεμβάσεις, θα μπορούσε να ενισχυθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον για εμπορικά ακίνητα.
