Συνοπτική παρουσίαση της επίδρασης της πανδημίας Covid-19 στην αγορά ακινήτων, καταγραφή των εκτάκτως θεσπισθέντων προληπτικών μέτρων αντιμετώπισης και περιορισμού της καθώς και σκέψεις για τις μελλοντικές εξελίξεις σε αντιπαραβολή με τα έως τώρα δεδομένα της αγοράς στον τομέα του Real Estate.
Ούτε η μεγαλεπίβολη αγορά του Real Estate, η οποία γνώρισε ιδιαίτερη άνθιση στη χώρα μας μετά από τη δύσκολη δεκαετία οικονομικής κρίσης, έμεινε ανεπηρέαστη από τις αρνητικές επιπτώσεις του Covid-19. Μάλιστα, σημειώθηκε παγκοσμίως μία άνευ προηγουμένου πτώση του δείκτη εμπιστοσύνης στον εν λόγω τομέα, πλήττοντας τόσο τις επενδύσεις, όσο και τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Η κτηματαγορά είναι βαθιά ετεροκαθοριζόμενη και εξαρτώμενη από ποικίλους παράγοντες όπως ο τουρισμός, τα ποσοστά ανεργίας, οι φοροελαφρύνσεις, η διάθεση των ξένων επενδυτών, τα κατασκευαστικά έργα
Το παράδοξο δε με την κτηματαγορά είναι το εξής: Παρότι εκ πρώτης δίνει την εντύπωση μακροπρόθεσμης σταθερότητας από άποψη επιχειρηματικών πρωτοβουλιών, δεδομένου ότι η συμφωνία πρωτίστως διαμορφώνεται από την ασφαλή εκτίμηση του εκάστοτε ακινήτου (κατηγορία, θέση, ειδικότερα χαρακτηριστικά κ.λ.π.), πρόκειται για μία αγορά βαθιά ετεροκαθοριζόμενη και εξαρτώμενη ταυτοχρόνως από ποικίλους παράγοντες και παραμέτρους αυτών, όπως ο τουρισμός, τα ποσοστά ανεργίας, οι φοροελαφρύνσεις, η διάθεση των ξένων επενδυτών, τα κατασκευαστικά έργα (όπως το Ελληνικό) κ.ο.κ.
Καίριο ρόλο στην εσωτερική οικονομία έπαιζε, ως το 2019, η αναστολή της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακινήτου με επαχθή αιτία, προβλεπόμενου στο Αρ. 41 του Ν.4172/2013 (Κ.Φ.Ε.), ιδίως ενόψει της επερχόμενης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών επί σειρά φορολογικών ετών. Ο φόρος υπεραξίας προβλέπει συντελεστή 15% στη θετική διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής αγοράς ενός ακινήτου, βαρύνοντας τον πωλητή. Συγκεκριμένα, η ως άνω αναστολή εισήχθη με το Αρ. 90 του Ν. 4316/2014 και παρετάθη τρεις φορές με την παρ. 5 του Αρ. 99 του Ν. 4446/2016, με το Αρ. 57 του Ν. 4509/2017 και, τέλος, με το Αρ. 101 του Ν. Ν.4583/2018.
Με το ξέσπασμα της πανδημίας από τον Μάρτιο του 2020 παρατηρήθηκε η άμεση ανάγκη επανεκτίμησης των αξιών, με τους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων να ζητούν τη μείωση των τιμημάτων έως και 25% (ιδίως στον Δήμο Αθηναίων και τους γείτονες Δήμους), ενώ κυρίως επλήγησαν τα μεγάλα αστικά κέντρα – για παράδειγμα στην Αθήνα, αυτό συνέβη έντονα με την Κυψέλη, τη Γλυφάδα καθώς και τα βόρεια προάστια, όπου με δική τους πρωτοβουλία οι πωλητές μείωναν τις τιμές μετά τον Φεβρουάριο τουλάχιστον κατά 10%, ακόμα και σε ανακαινισμένα ακίνητα.
Κάποια παλαιά ακίνητα, ωστόσο, διατήρησαν την επενδυτική τους δυναμική, χωρίς βέβαια αυτό να αναιρεί το γεγονός ότι ένας πάρα πολύ μεγάλος αριθμός αγοραπωλητηρίων συμβολαίων, τα οποία «έτρεχαν» εντός του πρώτου τριμήνου της φετινής χρονιάς, ακυρώθηκαν ή πάντως πάγωσαν για περίοδο άνω των δύο μηνών τουλάχιστον, ως συνέπεια της αναστολής λειτουργίας των Υποθηκοφυλακείων.
Αντίστοιχα, στις μισθωτικές αξίες κατεγράφησαν ποσοστά έως και μείον 30%, με σκληρές αμφίδρομες διαπραγματεύσεις στο ύψος των μισθωμάτων, προκαλώντας ένα «ντόμινο» μειώσεων, ήτοι δυσβάσταχτο ιστορικό από άποψη «επιχειρείν» για την αγορά. Σημειώνεται ότι, επί εποχής Μνημονίων, αντίστοιχα αιτήματα μείωσης άγονταν προς δικαστική κρίση το 2011, με χρονοβόρες διαδικασίες διευθέτησής τους. Επιπροσθέτως, η ψηφιοποίηση ποικίλων δραστηριοτήτων που άπτονται της λειτουργίας των δημόσιων υπηρεσιών, καθώς και η τηλεργασία έπληξαν τα δεύτερης κατηγορίας επαγγελματικά ακίνητα, δίνοντας προβάδισμα σε αυτά με υψηλότερες προδιαγραφές και πιο στρατηγικές θέσεις, επιβαρύνοντας, όμως, τη μεσαία τάξη.
Ταυτοχρόνως, φαίνεται ότι οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις (Airbnb) σχεδόν εξαλείφθησαν από τον οικονομικό χάρτη, με τους ιδιοκτήτες στο κέντρο των Αθηνών να διατηρούν μουδιασμένοι στάση αναμονής, παρακολουθώντας τις εξελίξεις, πριν στραφούν στο ανωτέρω ασφαλέστερο μοντέλο μίσθωσης.
Ενώ ως τον Φεβρουάριο παρατηρούνταν αυξητική τάση των αξιών, που συνακόλουθα θα επιβάρυνε φορολογικά τους αγοραστές, η μεγαλύτερη πρόκληση της αγοράς πλέον φαίνεται πως είναι η ευθυγράμμιση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές.
Και τούτο διότι πάγωσαν οι εισηγήσεις των Τιμών Ζώνης με την επιβολή των περιοριστικών μέτρων της καραντίνας, που μάλιστα υποβάλλονται σε αξιολόγηση από πολυμελή Επιτροπή Ελέγχου συντονιζόμενη από το υπουργείο Οικονομικών, σε περιπτώσεις ουσιώδους απόκλισης μεταξύ των εκτιμητών.
Επιπλέον, χιλιάδες περιοχές εκτός των αστικών κέντρων αναμένονταν να ενταχθούν στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, πριν την ανατροπή των δεδομένων με την εμφάνιση της πανδημίας. Επισημαίνεται ότι καθοριστικοί παράγοντες στον καθορισμό των Τιμών Ζώνης είναι: η διεξαγωγή των πλειστηριασμών με χαμηλότερες εναρκτήριες τιμές, ο τρόπος που θα κινηθούν τα τραπεζικά ιδρύματα ως προς την παροχή δανείων, αλλά και τα funds, ως προς τη διαθεσιμότητα του χαρτοφυλακίου των ακινήτων τους.
Καθοριστικά θα είναι, εκτός από την επίδειξη αντανακλαστικών προσέλκυσης και παραμονής των ξένων επενδυτών, και τα ήδη ληφθέντα μέτρα ενίσχυσης για την καταπολέμηση της οικονομικής ανασφάλειας: Ήδη κυρώθηκε η από 20.3.2020 Π.Ν.Π. με τον Ν. 4683/2020 (ΦΕΚ Α’ 83/10.4.2020) όπως αντικαταστάθηκε από αμφότερες την από 13.4.2020 και από 1.5.2020 Π.Ν.Π., κυρωθείσες με τον Ν. 4690/2020, με την πρόβλεψη έκπτωσης των ενοικίων από τον Μάρτιο έως τον Αύγουστο στο 60%.
Προς το παρόν το μέτρο θα ισχύσει ως την 31.8 ενώ, εφεξής, αναμένεται να ρυθμιστεί ένα στενότερο πλαίσιο ισχύος του. Βάσει δε του Αρ. 4 του Ν. 4690/2020 «..Τα οριζόμενα στα προηγούμενα εδάφια ισχύουν και για την περίπτωση μισθωτών στους οποίους έχει παραχωρηθεί έναντι μισθώματος η χρήση .. ακινήτου.. που προορίζεται αποκλειστικά για επαγγελματική χρήση στο πλαίσιο χρηματοδοτικής μίσθωσης, και αφορά σε επιχειρήσεις για τις οποίες έχουν ληφθεί ειδικά και έκτακτα μέτρα περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας για προληπτικούς ή κατασταλτικούς λόγους που σχετίζονται με τον COVID-19, μέσω της επέκτασης του χρόνου αποπληρωμής του ως άνω ποσοστού του 40% σε έως και δώδεκα μηνιαίες δόσεις για συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων.. μέσω συμφωνιών αναδιάρθρωσης των συμβάσεων χρηματοδοτικής μίσθωσης που έχουν συνάψει οι εταιρείες χρηματοδοτικής μίσθωσης. Τα καταβλητέα κατά την έναρξη της χρηματοδοτικής μίσθωσης αυξημένα μισθώματα απομείωσης κεφαλαίου, αποπληρώνονται στο σύνολό τους κατά τις συμφωνηθείσες ημερομηνίες.». Τουτέστιν θεσπίστηκε αυξημένο πλαίσιο προστασίας – λόγω της ιδιάζουσας μορφής των εν λόγω μισθώσεων – με την κατοχύρωση εφαρμογής των προβλεπόμενων στις εκάστοτε συναφθείσες συμβάσεις και την αρχικά συμφωνηθείσα αποπληρωμή των αυξημένων μισθωμάτων απομείωσης κεφαλαίου.
Τέλος, θεσπίστηκε με το Αρ. 11 της Α. 1162/2018 (Β’ 3579) της Α.Α.Δ.Ε. η «Δήλωση COVID», όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με την Α. 1139/2020 (Β’ 2269) της Α.Α.Δ.Ε., σχετικά με την αναπλήρωση του 40% των ενοικίων που απώλεσαν οι εκμισθωτές με τη μορφή έκπτωσης φόρου εισοδήματος ή μείωσης του ΕΝΦΙΑ, ως αποζημίωση ειδικού σκοπού.
Αναμφίβολα, η τρέχουσα κατάσταση έχει αβέβαιη ημερομηνία λήξης, με προβλέψεις για έναν δύσκολο χειμώνα και με εκτιμήσεις για ευκρινέστερη εικόνα εντός του 2021. Ενόψει δε και της θέσης της Τράπεζας της Ελλάδος που υποστηρίζει ότι, εξ’ αφορμής της πανδημικής κρίσης μπορούν να διαμορφωθούν στην αγορά παράθυρα για νέες ευκαιρίες, με διαφοροποιημένα χαρακτηριστικά και άλλες χρήσεις και θέσεις ενδιαφέροντος, είναι αντιληπτό ότι υφίσταται πάντα η δυνατότητα προσαρμογής και κατάκτησης γνώσης μέσα από την κρίση. Άλλωστε, όπως είναι γνωστό, «δε μπορείς να μπεις στο ίδιο ποτάμι δυο φορές».
