Ο νέος Πολεοδομικός Νόμος αποσαφηνίζει, σε συνδυασμό και με τα υπόλοιπα σχετικά νομοθετήματα, το καθεστώς της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης με ρυθμίσεις που αφορούν τον ρυμοτομικό σχεδιασμό, την καταβολή αποζημίωσης, την άρση της απαλλοτρίωσης και την παραγραφή της αξίωσης για την είσπραξη της αποζημίωσης.
- Εισαγωγικά
Το Κεφάλαιο Η’ του «νέου Πολεοδομικού Νόμου» 4759/2020 [Α’ 245] περιέχει στα άρθρα 87-93 ρυθμίσεις για την περιβόητη «ρυμοτομική απαλλοτρίωση» και καταλαμβάνει και απαλλοτριώσεις που είχαν κηρυχθεί προ της έναρξης ισχύος του. Αυτό που ενδιαφέρει εξ επόψεως αστικού δικαίου είναι η χρονική στιγμή που επέρχεται η μεταβίβαση της κυριότητας επί των ιδιοκτησιών που δυνάμει της εισαγωγής του πολεοδομικού σχεδίου «ρυμοτομούνται».
- Η Ρυμοτομική Απαλλοτρίωση ως εργαλείο πολεοδομικού (ρυμοτομικού) σχεδιασμού
Ως «ρυμοτομική απαλλοτρίωση» (ΡΑ) – νοείται κατά τον ως άνω νόμο η απαλλοτρίωση, δηλαδή η στέρηση της ιδιοκτησίας ενός προσώπου, που επιβάλλεται επί ακινήτων κατά την έγκριση ρυμοτομικού σχεδίου στη διαδικασία πολεοδομικού σχεδιασμού, με σκοπό να δημιουργηθούν επ` αυτών οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι που προβλέπονται στο οικείο σχέδιο ή την εφαρμογή αυτού.
Ως «Κήρυξη ή επιβολή της ΡΑ» νοείται η δέσμευση επί ενός ακινήτου που επέρχεται με την έκδοση της διοικητικής πράξης που εγκρίνει το ρυμοτομικό σχέδιο, χαρακτηρίζει τους κοινόχρηστους ή κοινωφελείς χώρους και εγκρίνει τις ρυμοτομικές γραμμές που καθορίζουν τη θέση και την ειδικότερη χρήση τους, ή άλλης διοικητικής πράξης, διά της οποίας καθορίζεται ότι ένα ακίνητο θα αξιοποιηθεί, εν όλω ή εν μέρει, για τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων.
Κατά το άρθρο 10 του Ν. 4447/2016 (Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής), για την πολεοδόμηση ορισμένης περιοχής απαιτείται η σύνταξη και έγκριση Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής (ΡΣΕ), το οποίο περιλαμβάνει το Ρυμοτομικό Σχέδιο και την Πράξη Εφαρμογής. Όπου στις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας αναφέρεται η «Ρυμοτομική Μελέτη», νοείται το Ρυμοτομικό Σχέδιο Εφαρμογής.
Με τα σχέδια αυτά εξειδικεύονται, σε κλίμακα πόλης ή οικισμού ή τμημάτων αυτών ή σε ζώνες και περιοχές ειδικών χρήσεων, οι ρυθμίσεις των Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων περί χρήσεων γης και όρων δόμησης και καθορίζονται επακριβώς οι κοινόχρηστοι, κοινωφελείς και οικοδομήσιμοι χώροι της προς πολεοδόμηση περιοχής, καθώς και τα διαγράμματα των δικτύων υποδομής. Για την κατάρτιση Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής απαιτείται η ύπαρξη εγκεκριμένων Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (εκτός αν υπάρχει γενικό πολεοδομικό σχέδιο – ΓΠΣ – κατά τις εξαιρέσεις του νόμου).
Η έγκριση των Ρυμοτομικών Σχεδίων Εφαρμογής γίνεται με απόφαση του Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης, ύστερα από γνώμη του οικείου Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων. Με την ίδια απόφαση κυρώνεται και η οικεία Πράξη Εφαρμογής, σύμφωνα με όσα ορίζονται στα άρθρα 8 και 9 του ν. 1337/1983 (Α` 33). Η έγκριση του Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής έχει τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλης κατά τις διατάξεις του από 17.7/16.8.1923 ν.δ. (Α` 228).
- Καταβολή Αποζημίωσης ως προϋπόθεση εμπράγματης μεταβολής
Κατά το άρθρο 17 του Συντάγματος, “Η ιδιοκτησία τελεί υπό την προστασία του Κράτους… Κανένας δεν στερείται την ιδιοκτησία του, παρά μόνο για δημόσια ωφέλεια….και πάντοτε αφού προηγηθεί πλήρης αποζημίωση. Πριν καταβληθεί η οριστική ή προσωρινή αποζημίωση διατηρούνται ακέραια όλα τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη και δεν επιτρέπεται η κατάληψη”.
“Παρά τη «δέσμευση» ενός ακινήτου στο πλαίσιο της έγκρισης του Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής, η εμπράγματη μεταβολή επέρχεται μόνο με την πλήρη καταβολή της αποζημίωσης και τη «συντέλεση» της απαλλοτρίωσης.”
Έτσι, παρά τη «δέσμευση» ενός ακινήτου για λόγους ρυμοτομίας στο πλαίσιο της έγκρισης του Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής, δεν επέρχεται η εμπράγματη μεταβολή, παρά μόνο αν γίνει πλήρης καταβολή της αποζημίωσης, ώστε να επέλθει η «συντέλεση» της απαλλοτρίωσης.
Κατά τη διάταξη του άρθρου 10 του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων – Ν. 2882/2001, οι διατάξεις αυτού εφαρμόζονται και επί απαλλοτρίωσης λόγω ρυμοτομίας, σύμφωνα με το άρθρο 29 παρ. 2 και 5 αυτού. Ειδικότερα, ορίζεται ότι «Απαλλοτριώσεις προς εφαρμογή σχεδίων πόλεων και ανάπτυξη οικιστικών περιοχών που κηρύχθηκαν οποτεδήποτε μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος Κώδικα διέπονται, κατά την έκταση που ορίζεται από την παράγραφο 2, από τις διατάξεις του Κώδικα τούτου, με την επιφύλαξη των εξαιρέσεων που ορίζονται από τις διατάξεις αυτές». Το ίδιο ορίζεται και από το άρθρο 93 παρ. 4 του Ν. 4759/2020 (Οι διατάξεις του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων εφαρμόζονται συμπληρωματικά προς τις διατάξεις του παρόντος κεφαλαίου).
Η ΡΑ συντελείται, λοιπόν, με την καταβολή στον δικαστικώς αναγνωρισθέντα ή στον αληθινό δικαιούχο της αποζημίωσης που προσδιορίστηκε προσωρινά ή οριστικά κατά το ν. 2882 ή με τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως γνωστοποίησης ότι η αποζημίωση κατατέθηκε στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, όπως προβλέπει το άρθρο 7 του Ν. 2882/2001.
Μετά τη συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, ο υπέρ ου αυτής, υποχρεούται να ενεργήσει χωρίς υπαίτια καθυστέρηση, για τη μεταγραφή των στοιχείων που αποδεικνύουν τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης – και κατ’ επέκταση εμπράγματη μεταβολή. Η μεταγραφή μπορεί να γίνει με την επιμέλεια και κάθε άλλου ενδιαφερομένου. Αμέσως μετά την κύρωση και μεταγραφή των πράξεων εφαρμογής ο οικείος Ο.Τ.Α., το Δημόσιο ή τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, καθώς και κάθε ενδιαφερόμενος, μπορούν να καταλάβουν τα νέα ακίνητα που διαμορφώθηκαν με την πράξη εφαρμογής.
- Άρση της Ρυτομικής απαλλοτρίωσης
«Άρση ΡΑ» είναι η άρση του ρυμοτομικού βάρους ή δέσμευσης που έχει επιβληθεί στο ακίνητο, λόγω παρέλευσης εύλογου χρόνου χωρίς να καταβληθεί αποζημίωση. Η άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης γίνεται είτε αυτοδικαίως, είτε κατόπιν δικαστικής απόφασης, ενώ «επανεπιβολή ΡΑ» είναι επαναχαρακτηρισμός ως κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου του συνόλου ή μέρους ενός ακινήτου μετά από την άρση της απαλλοτρίωσης αυτού, ο οποίος επιτρέπεται μόνο λόγω της αυξημένης πολεοδομικής αναγκαιότητας του χώρου και υπό την προϋπόθεση, ότι ο φορέας υπέρ ου η απαλλοτρίωση έχει αποδεδειγμένα τη δυνατότητα να καταβάλει άμεσα τη σχετική αποζημίωση.
“Η ρυμοτομική απαλλοτρίωση αίρεται αυτοδικαίως, χωρίς να απαιτείται η έκδοση σχετικής διαπιστωτικής πράξης, εάν παρέλθουν συγκεκριμένες προθεσμίεςχωρίς να καταβληθεί αποζημίωση”
Ο ως άνω Νόμος 4759 περιέχει ειδικές διατάξεις, για την «άρση» της ΡΑ. Προβλέπεται ότι η ΡΑ αίρεται αυτοδικαίως, χωρίς να απαιτείται η έκδοση σχετικής διαπιστωτικής πράξης, εάν παρέλθουν χωρίς να καταβληθεί αποζημίωση :
α. δεκαπέντε (15) έτη από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου, με το οποίο αυτή επιβλήθηκε για πρώτη φορά, ή
β. πέντε (5) έτη από την κύρωση της σχετικής πράξης εφαρμογής ή πράξης αναλογισμού, ή
γ. δεκαοκτώ (18) μήνες από τον καθορισμό τιμής μονάδας, σύμφωνα με τα άρθρα 18 έως 20 του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων.
Μετά από την άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ο ιδιοκτήτης, με αίτηση προς τον οικείο δήμο, δύναται να ζητήσει την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, προκειμένου η ιδιοκτησία του να καταστεί οικοδομήσιμη.
- Είσπραξη της αποζημίωσης
Σύμφωνα με την παράγραφο 7 του άρθρου 146 του ίδιου Ν. 2882: “1. Η αξίωση για την είσπραξη της αποζημίωσης που προσδιορίσθηκε προσωρινά ή οριστικά παραγράφεται μετά την παρέλευση οκταετίας από την αποδεδειγμένη κατάληψη του απαλλοτριωθέντος ακινήτου και σε κάθε περίπτωση μετά την παρέλευση δεκαετίας από τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Εάν η οριστική αποζημίωση καθορισθεί μετά τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης και την κατάληψη του ακινήτου, η αξίωση για την είσπραξη της τυχόν διαφοράς μεταξύ οριστικής και προσωρινής αποζημίωσης παραγράφεται μετά την παρέλευση πενταετίας από τη δημοσίευση της απόφασης που καθορίζει την οριστική τιμή.
Σε περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης ακινήτου, η αξίωση του ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη για απόληψη της προσωρινής ή οριστικής αποζημίωσης που προσδιορίστηκε δικαστικά υπόκειται πλέον σε οκταετή παραγραφή που αρχίζει από την αποδεδειγμένη κατάληψη του ακινήτου και, σε κάθε περίπτωση, σε δεκαετή παραγραφή με αφετηρία τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης.
Η αξίωση, όμως, του ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη για τον δικαστικό προσδιορισμό της αποζημίωσης δεν υπόκειται στην παραγραφή του παρόντος άρθρου αλλά στη γενική παραγραφή, η οποία, μετά την εισαγωγή του ΑΚ, είναι εικοσαετής κατ` άρθρο 249 αυτού, αν ληφθεί υπόψη και η διάταξη του άρθρου 18 ΕισΝΑΚ, η οποία επί απαλλοτρίωσης λόγω ρυμοτομίας αρχίζει από τότε που κατέστη αμετάκλητη η απόφαση του Νομάρχη (και πριν του Υπουργού) που κύρωσε την πράξη τακτοποίησης και αναλογισμού του αρμόδιου πολεοδομικού γραφείου (ΑΠ 595/2018, ΑΠ 101/2015, ΑΠ 1218/2011, ΑΠ 1975/2007).
