Γιατί μία από τις εμβληματικότερες και πλέον πολυσυζητημένες επενδύσεις έχει κλείσει δέκα χρόνια προετοιμασίας και αναμονής; Τι είναι αυτό που έχει φέρει τόσες καθυστερήσεις και ποιες εκκρεμότητες έχουν μείνει ακόμα; Μια ματιά στα εμπόδια, τη διαδικασία ωρίμανσης και τα γραφειοκρατικά στάδια μας δίνει μια καλή ιδέα για την πορεία ενός τόσο μεγαλεπήβολου project στην Ελλάδα.
Ίδρυση της «Ελληνικό ΑΕ»
Το 2011, με το άρθρο 42 του φορολογικού νομοσχεδίου ιδρύθηκε η «Ελληνικό ΑΕ», με σκοπό τη διοίκηση, διαχείριση και αξιοποίηση της έκτασης του πρώην Διεθνούς Αεροδρομίου της Αθήνας στο Ελληνικό. Το 2012 με τον ν. 4062/2012 ανατέθηκε στην εταιρεία η χρήση, διοίκηση, διαχείριση και εκμετάλλευση των ακινήτων του Εθνικού Αθλητικού Κέντρου Νεότητας Αγίου Κοσμά και του Ολυμπιακού Κέντρου Ιστιοπλοΐας Αγίου Κοσμά Αττικής, καθώς και των κτιρίων και των εγκαταστάσεων που υπάρχουν σε αυτά.
Προκήρυξη Διεθνούς Πλειοδοτικού Μηχανισμού
Στις 8 Δεκεμβρίου 2011, δημοσιεύθηκε η Πρόσκληση Υποβολής Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος σε ελληνικά και διεθνή ΜΜΕ με καταληκτική ημερομηνία υποβολής φακέλου για τους ενδιαφερόμενους την 17ηΑπριλίου 2012.
Κατά την πρώτη φάση υποβλήθηκαν εκδηλώσεις ενδιαφέροντος από συνολικά 9 εταιρείες από την Ελλάδα, την Κύπρο, το Ισραήλ, τις ΗΠΑ, την Ισπανία, το Ηνωμένο Βασίλειο και το Κατάρ. Από τους συνολικά 9 ενδιαφερόμενους επενδυτές, κρίθηκε ότι οι 4 πληρούσαν τα κριτήρια προεπιλογής, προκειμένου να συμμετάσχουν στη δεύτερη φάση. Πιο συγκεκριμένα επιλέχθηκαν οι εταιρείες Elbit Cochin Island Ltd, L&R London and Regional Group Holdings Limited, Lamda Development S.A. και Qatari Real Estate Investment Company QSC.
Από τους 4 ενδιαφερόμενους επενδυτές, δεσμευτική προσφορά υπέβαλε μόνο η Lamda Development S.A. Στις 26 Μαρτίου 2014 αποσφραγίστηκε η βελτιωμένη προσφορά της Lamda Development και το Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ. επέλεξε την εταιρεία ως αγοραστή.
Υπογραφή σύμβασης
Η σύμβαση υπεγράφη το Νοέμβριο του 2014 και περιελάμβανε την καταβολή τιμήματος 915.000.000€ για την αγορά των μετοχών της «Ελληνικό ΑΕ», συμμετοχή του Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ. στα μελλοντικά οικονομικά οφέλη της επένδυσης καθώς και έργα ευρύτερου ενδιαφέροντος, όπως δημιουργία, συντήρηση και ασφάλεια του Μητροπολιτικού Πάρκου 2.000 στρεμμάτων, δημιουργία χώρων πρασίνου και ανοιχτών χώρων 600 στρεμμάτων, απόδοση 300 στρεμμάτων για κοινωφελείς δραστηριότητες, συγκοινωνιακές υποδομές, λιμενικά έργα, υπογειοποίηση της λεωφόρου Ποσειδώνος, εκτεταμένο δίκτυο πεζοδρόμων και ποδηλατοδρόμων και ανάπλαση της παραλίας.
Η διαγωνιστική διαδικασία, αλλά και το σχέδιο σύμβασης υποβλήθηκαν στον προσυμβατικό έλεγχο νομιμότητας του Ελεγκτικού Συνεδρίου. To VI Τμήμα του Ελεγκτικού Συνεδρίου εξέδωσε απόφαση με την οποία διαπιστώθηκε ότι δεν υπήρχε κώλυμα στην υπογραφή του σχεδίου σύμβασης.
Τροποποιητική σύμβαση και κύρωση
Στις 7 Ιουνίου 2016 το Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ., η Hellinikon Global I S.A. και η Lamda Development ως εγγυητής της Hellinikon Global I S.A. συνυπέγραψαν το μνημόνιο κατανόησης (MoU), με το οποίο συμφωνήθηκε η σύναψη τροποποιητικής σύμβασης. Με νέα απόφασή του, το Ελεγκτικό Συνέδριο έκρινε ότι δεν υπάρχει κώλυμα στην υπογραφή της τροποποιητικής σύμβασης, γεγονός που οδήγησε στην υπογραφή της στις 19 Ιουλίου 2016.
Τον Σεπτέμβριο του 2016 κυρώθηκε με το νόμο 4422/2016 η αρχική και τροποποιητική σύμβαση από την Βουλή των Ελλήνων μεταξύ του Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ., της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «HELLINIKON GLOBAL I S.A.» που εδρεύει στο Λουξεμβούργο και της ελληνικής ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «LAMDA Development Ανώνυμη Εταιρεία Συμμετοχών και Αξιοποίησης Ακινήτων», ως εγγυητή της «HELLINIKON GLOBAL I S.A.»
Προεδρικό Διάταγμα Έγκρισης του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης
Στις 22 Δεκεμβρίου 2017 υπογράφηκε το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος «Έγκριση του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού-Αγίου Κοσμά Περιφέρειας Αττικής» από τους συναρμόδιους υπουργούς, μετά από έγκρισή του από το Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης για την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας.
Μεταξύ των εγγράφων που συνόδευαν το εν λόγω Σχέδιο είναι και η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, η οποία σύμφωνα με τον νόμο δημοσιεύτηκε και τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση. Παράλληλα, γνώμη επί του Σχεδίου υπέβαλαν η Ειδική Επιτροπή Εμπειρογνωμόνων που προβλέπει ο ν. 4062/2012 και το Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης για την Αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας, αποτελούμενο από τους Γενικούς Γραμματείς όλων των εμπλεκομένων Υπουργείων.
Στις 22 Φεβρουαρίου 2018 η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε συνταγματικό και νόμιμο το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για την επένδυση στο Ελληνικό.
Έγκριση Πολεοδομικών Μελετών μέσω ΚΥΑ
Επρόκειτο ουσιαστικά για το δεύτερο αναγκαίο βήμα προς την πολεοδομική ωρίμανση του ακινήτου. Με την έγκριση των πολεοδομικών μελετών με Κοινές Υπουργικές Αποφάσεις το ακίνητο πολεοδομείται πλήρως και είναι γνωστές όλες οι παράμετροι ανάπτυξης, οι περιορισμοί αλλά και οι όροι για την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος.
Προϋπόθεση για την έκδοση των εν λόγω ΚΥΑ για την έγκριση των πολεοδομικών μελετών ήταν η έκδοση της Κοινής Υπουργικής Απόφασης για το «Μητροπολιτικό Πάρκο Πρασίνου και Αναψυχής», με την οποία καθορίστηκαν οι περιοχές πρασίνου, αλσών, υδάτινων στοιχείων, το δίκτυο πεζοδρόμων και ποδηλατοδρόμων.
Πράγματι, εκδόθηκε η υπ’ αριθ. 74502 ΕΞ 2019/3-7-2019 ΚΥΑ των Υπουργών Οικονομικών, Πολιτισμού και Αθλητισμού, και Περιβάλλοντος και Ενέργειας («Έγκριση γενικής οργάνωσης του Μητροπολιτικού Πάρκου Πρασίνου και Αναψυχής του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού-Αγίου Κοσμά, και των περιβαλλοντικών όρων αυτού»), η οποία στη συνέχεια τροποποιήθηκε με την υπ’ αριθ. 93298 ΕΞ 2019/28-8-2019 ΚΥΑ.
Κατόπιν αυτού, η διαδικασία προχώρησε με την έκδοση των ΚΥΑ για τις Ζώνες Ανάπτυξης του έργου και την έγκριση των πολεοδομικών μελετών για τις περιοχές προς πολεοδόμηση του έργου. Η τελευταία απαιτούμενη ΚΥΑ εκδόθηκε στις 3 Οκτωβρίου 2019.
Ο ρόλος του ΚΑΣ και του Υπουργείου Πολιτισμού στην επένδυση
Στις 3 Οκτωβρίου 2017 το Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο κήρυξε ως αρχαιολογικό χώρο έκταση 280 στρεμμάτων στο πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού, διατυπώνοντας ενστάσεις και για το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης και τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων ζητώντας να παραμείνει αδόμητη ζώνη στον Άγιο Κοσμά, ελεύθερος χώρος πρασίνου στο αρχαίο λατομείο και να επανεξετασθεί το θέμα του ύψους των κτηρίων.
Με βάση τη γνωμοδότηση του ΚΑΣ, εκδόθηκε η Υπουργική Απόφαση του Υπουργείου Πολιτισμού που προέβλεπε ότι οι υπηρεσίες του θα έπρεπε να ελέγχουν κάθε μελέτη και σχέδιο της επένδυσης και όριζε να κατατεθούν προς έγκριση στις αρμόδιες υπηρεσίες του όλες οι μελέτες που πρόκειται να ακολουθήσουν για την εφαρμογή του σχεδίου ολοκληρωμένης ανάπτυξης (λοιπές περιβαλλοντικές, αρχιτεκτονικές κ.α.) και ιδίως όσες αφορούν τα υψηλά κτίρια.
Στις 21 Αυγούστου 2019 το Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο γνωμοδότησε ομόφωνα να τροποποιηθεί η εν λόγω Υπουργική Απόφαση, με αποτέλεσμα να οριστεί ότι μετά τη συζήτηση στο ΚΑΣ το ΥΠΠΟ θα εξετάζει πλέον τις μελέτες που αφορούν επεμβάσεις εντός των κηρυγμένων αρχαιολογικών χώρων και σε μια ζώνη 20 μέτρων πέριξ αυτών, ενώ θα ελέγχονται και οι όψεις των κτιρίων των οικοδομικών τετραγώνων που εφάπτονται με τους αρχαιολογικούς χώρους. Επίσης, καθορίστηκε ότι ο αδόμητος χώρος πέριξ του ταφικού περιβόλου του Ελληνικού για την ανάδειξη του μνημείου θα είναι 20 μέτρα, κάτι που προηγουμένως δεν είχε καθοριστεί, αφού οριζόταν απλά ως «ικανός αδόμητος χώρος».
Χορήγηση άδειας λειτουργίας καζίνο
Με τον ν. 4446/2016 επιτράπηκε η χορήγηση της άδειας λειτουργίας καζίνο εντός του Μητροπολιτικού Πόλου, ενώ με τον ν. 4512/2018 αναμορφώθηκε το σχετικό νομοθετικό πλαίσιο. Ακολούθως, με την υπό στοιχεία ΔΕΕΟΘ Γ 0002374 ΕΞ 2018/22.02.2018 απόφαση του Υπουργού Οικονομικών ανατέθηκε στην Επιτροπή Εποπτείας και Ελέγχου Παιγνίων (Ε.Ε.Ε.Π.) η διενέργεια διεθνούς δημόσιου διαγωνισμού για τη χορήγηση άδειας λειτουργίας καζίνο εντός του Πόλου.
Στις 22 Φεβρουαρίου 2019 η Ε.Ε.Ε.Π. δημοσίευσε την προκήρυξη του σχετικού διαγωνισμού με καταληκτική ημερομηνία υποβολής των προσφορών, κατόπιν επανειλημμένων παρατάσεων, την 4η Οκτωβρίου 2019. Δύο επενδυτικά σχήματα υπέβαλαν εμπρόθεσμα προσφορές και συγκεκριμένα η MGE Hellinicon B.V.–Mohegan Gaming Advisors LLC – ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ Α.Ε. (INSPIRE ATHENS) και η SHRE/SHRI, LLC (Hard Rock International).
Στις 20 Ιανουαρίου 2020 με την υπ’ αριθ. 457/1/14.01.2020 ομόφωνη απόφαση της Ε.Ε.Ε.Π. επικυρώθηκαν τα Πρακτικά της Επιτροπής Διενέργειας του διαγωνισμού για τα αποτελέσματα του σταδίου αξιολόγησης του Φακέλου «Δικαιολογητικά Συμμετοχής», σύμφωνα με τα οποία απορρίφθηκε η προσφορά της SHRE/SHRI, LLC και έγινε αποδεκτή η προσφορά της INSPIRE ATHENS. Στις 13 Μαρτίου 2020 εκδόθηκε απορριπτική Απόφαση της Επταμελούς Σύνθεσης της Αρχής Εξέτασης Προδικαστικών Προσφυγών επί της προδικαστικής προσφυγής που είχε ασκηθεί από την SHRE/SHRI, LLC, κατά της ανωτέρω υπ’ αριθ. 457/1/14.01.2020 απόφασης της Ε.Ε.Ε.Π.
Αιτήσεις ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας
Από τα αρχικά στάδια της διαδικασίας ωρίμανσης της επένδυσης έχουν γίνει πολλές και με διαφορετικό περιεχόμενο αιτήσεις ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας τόσο από απορριφθέντες συμμετέχοντες στους διαγωνισμούς όσο και από φορείς και συλλογικότητες που εναντιώνονταν στην επένδυση για διάφορους λόγους.
Ενδεικτικά αναφέρονται οι ακόλουθες:
- 11 Μαρτίου 2013: Αίτηση ακύρωσης κατοίκων των Δήμων Ελληνικού-Αργυρούπολης, Αλίμου και Γλυφάδας κατά της απόφασης της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων, η οποία μεταβίβαζε στο Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ. τα δικαιώματα επί των ακινήτων του Μητροπολιτικού Πόλου Αγίου Κοσμά-Ελληνικού. Απορρίφθηκε με την απόφαση 1903/2014.
- 13 Φεβρουαρίου 2017: Αίτηση ακύρωσης των κατοίκων των Δήμων Ελληνικού-Αργυρούπολης, Αλίμου και Γλυφάδας καθώς και του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Διπλωματούχων Ανωτάτων Σχολών κατά της απόφασης της υπουργού Πολιτισμού και Αθλητισμού, με την οποία δεν χαρακτηρίζονται διατηρητέα νεότερα μνημεία και συγκεκριμένα κτίρια στην περιοχή του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού. Απορρίφθηκε με την απόφαση 149/2018.
- 27 Απριλίου 2018: Αίτηση ακύρωσης 507 φυσικών προσώπων και 4 νομικών προσώπων (Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Διπλωματούχων Ανωτάτων Σχολών-Τμήμα Αττικής, Ελληνικό Δίκτυο Φίλοι της Φύσης, Ινστιτούτο για την Ενδογενή Παραγωγική Ανασυγκρότηση και Σύλλογος Κατοίκων Κάτω Ελληνικού) κατά του Προεδρικού Διατάγματος «Έγκριση του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού-Αγίου Κοσμά Περιφέρειας Αττικής» για τους όρους δόμησης που θα οδηγήσουν στην εντατική ανοικοδόμηση στο Ελληνικό. Απορρίφθηκε με την απόφαση 1761/2019.
- 30 Απριλίου 2018: Αίτηση ακύρωσης δύο οικολογικών οργανώσεων («Πανελλήνιο Δίκτυο Οικολογικών Οργανώσεων» και «Οικολογική Συνεργασία») κατά του ίδιου Προεδρικού Διατάγματος ως προς το σκέλος εκείνο που αφορά στο δασικό τμήμα του, έκτασης 243 στρεμμάτων. Απορρίφθηκε με την απόφαση 1306/2019.
- 1 Νοεμβρίου 2019: Αίτηση ακύρωσης και αίτηση αναστολής του Ενιαίου Συλλόγου Υπαλλήλων Υπουργείου Πολιτισμού Αττικής, Στερεάς και Νήσων, της Πανελλήνιας Ένωσης Συντηρητών Αρχαιοτήτων (ΠΕΣΑ) και του Συλλόγου Ελλήνων Αρχαιολόγων (ΣΕΑ) κατά της ΚΥΑ έγκρισης πολεοδομικών μελετών του Ελληνικού (Β’ 3687/3.10.2019) με τον ισχυρισμό ότι οι κοινόχρηστοι χώροι του Ελληνικού αντί να αποδοθούν σε κοινή χρήση παραμένουν στη διοίκηση και διαχείριση της «Ελληνικό ΑΕ» χωρίς καμία αναφορά στον χρονικό ορίζοντα της παράδοσής τους στον Φορέα Διαχείρισης Κοινόχρηστων Χώρων, ώστε να περιέλθουν ξανά σε κοινή χρήση. Η έκδοση απόφασης εκκρεμεί.
- 12 Μαΐου 2020: Αίτηση ακύρωσης της Hard Rock International κατά της απόρριψης της προσφυγής της από την Αρχή Εκδίκασης Προδικαστικών Προσφυγών, η οποία στρεφόταν κατά της απόφασης της Ε.Ε.Ε.Π. σχετικά με την αξιολόγηση των φακέλων «Δικαιολογητικά Συμμετοχής» των συμμετεχόντων στο διαγωνισμό για την παραχώρηση άδειας λειτουργίας επιχείρησης καζίνο στον Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού-Αγίου Κοσμά. Με την προσφυγή της η Hard Rock ζητούσε να ακυρωθεί η απόφαση της Ε.Ε.Ε.Π. τόσο κατά το μέρος κατά το οποίο απορρίφθηκε η προσφορά της, όσο και κατά το μέρος κατά το οποίο έγινε αποδεκτή η προσφορά του ετέρου διεκδικητή της άδειας λειτουργίας επιχείρησης καζίνο, ήτοι της MΟHEGAN/ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ. Απορρίφθηκε με την απόφαση 1819/2020.
Σύμβαση Διανομής και Σύσταση Δικαιώματος Επιφανείας
Στις 26 Μαρτίου 2021 δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ ο ν. 4787/2021, ο οποίος κυρώνει τη σύμβαση διανομής και τη σύσταση δικαιώματος επιφάνειας στον Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού-Αγίου Κοσμά. Σύμφωνα με τον νόμο, διανέμονται από τα συμβαλλόμενα μέρη τα ακίνητα, μεταβιβάζοντας κατά το ιδανικό του μερίδιο ο ένας συμβαλλόμενος στον άλλο τα επί των ακινήτων ιδανικά μερίδια κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή, ενώ το Ελληνικό Δημόσιο εγγυάται ότι το εξ αδιαιρέτου μερίδιό του επί των ακινήτων, τα οποία περιέρχονται στην πλήρη κυριότητα του Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ., είναι ελεύθερο και απαλλαγμένο από κάθε εμπράγματο βάρος και νομικό ή πραγματικό ελάττωμα.
Επιπλέον, συστήνεται χωρίς αντάλλαγμα από το Ελληνικό Δημόσιο υπέρ Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ. δικαίωμα επιφάνειας επί των ακινήτων και ορίζεται η διάρκεια του δικαιώματος επιφάνειας στα ενενήντα εννέα έτη. Με το δικαίωμα επιφανείας, παρέχεται στον επιφανειούχο το δικαίωμα κατασκευής, κατεδάφισης, ανέγερσης και ανακατασκευής υπέργειων ή υπόγειων κτισμάτων και άσκησης επί αυτών των εξουσιών που παρέχει το εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητας, ενώ επιπλέον παρέχεται και η δυνατότητά μεταβίβασης του εν λόγω δικαιώματος.
Εκκρεμότητες
Αν και κάποια προκαταρκτικά έργα έχουν ήδη αρχίσει να γίνονται στο Ελληνικό, υπάρχουν ακόμα ορισμένες εκκρεμότητες, μέχρι η επένδυση να εισέλθει οριστικά στη φάση της υλοποίησής της. Καταρχάς, αναμένεται η μεταβίβαση των εμπραγμάτων δικαιωμάτων από το Τ.Α.Ι.ΠΕ.Δ. στην «Ελληνικό ΑΕ» σύμφωνα με τη διαδικασία που καθορίζεται στον ν. 4787/2021.
Απαραίτητη είναι και η δικαστική ωρίμανση του ακινήτου, καθώς στη σύμβαση έχει προβλεφθεί ότι πριν την έναρξη του έργου θα πρέπει να μην υπάρχουν εκκρεμείς αιτήσεις ακύρωσης κατά οποιασδήποτε διοικητικής πράξης που σχετίζεται με τις πολεοδομικές μελέτες, τα εμπράγματα δικαιώματα του ακινήτου και τη διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων.
Αυτή τη στιγμή εκκρεμούν αποφάσεις για τις αιτήσεις ακύρωσης κατά της ΚΥΑ έγκρισης πολεοδομικών μελετών, κατά της ΚΥΑ έγκρισης χωρικής οργάνωσης της Ζώνης Ανάπτυξης, κατά της ΚΥΑ έγκρισης χωρικής οργάνωσης του Μητροπολιτικού Πάρκου και κατά της ΚΥΑ έγκρισης χωρικής οργάνωσης των Ζωνών Ανάπτυξης στο παράκτιο μέτωπο. Οι αποφάσεις του ΣτΕ αναμένεται να εκδοθούν εντός του έτους.
