Ελάχιστος Χρόνος μιας Εμπορικής Μίσθωσης

Ευάγγελος Ι. Μαργαρίτης, Δικηγόρος, Δ.Ν., CIPP/E, Post – Doc Νομικής Αθήνας

Ι. Η προβληματική: Μπορεί να καταγγελθεί μια Εμπορική Μίσθωση πριν την παρέλευση της τριετίας;
Δύο πρόσφατες και αντιφατικές αποφάσεις δικαστηρίων ουσίας επαναφέρουν τον προβληματισμό πολλών δικηγόρων της πράξης για τον ελάχιστο χρόνο για τον οποίο μπορεί να συνομολογηθεί μια εμπορική μίσθωση, μετά την έναρξη ισχύος του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014.

Ή, κατ’ αποτέλεσμα, αν το γνωστό σε όλους «δικαίωμα μεταμέλειας» του μισθωτή, που του έδινε το δικαίωμα να αποδεσμευθεί μονομερώς από μια εμπορική μίσθωση καταγγέλλοντας αυτήν αναιτιολόγητα, οπότε και η εμπορική μίσθωση έπαυε να ισχύει την ημερομηνία ισχύος της καταγγελίας – ήτοι τρεις μήνες μετά την περιέλευσή της στον εκμισθωτή, εξακολουθεί να υφίσταται, έστω και υπό διαφορετική ονομασία, στο ισχύον δίκαιο.

ΙΙ. Η θέση της Νομολογίας
Η απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών υπ’ αριθ. 2117/2019 δέχτηκε ότι «παρά την κατάργηση του άρθρου 43 του ΠΔ 34/1995 περί καταγγελίας μεταμέλειας της συμβάσεως μισθώσεως από τον μισθωτή, η ως άνω διάταξη του εδ. γ` της § 1 του Ν. 34/1995 περί του ότι η καταγγελία αυτή γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της, έχει ακριβώς την ίδια διατύπωση με το εδ. β` του καταργηθέντος άρθρου 43 του ΠΔ, όπως είχε τροποποιηθεί με την § 1 του άρθρου 17 του Ν. 3853/2010, με απάλειψη της προϋποθέσεως που έθετε το καταργηθέν άρθρο περί ελάχιστης χρονικής διάρκειας της μισθώσεως και με απάλειψη της υποχρεώσεως του μισθωτή να καταβάλει στον εκμισθωτή αποζημίωση.

Ο Νομοθέτης όμως παρέλειψε, κατά την διατύπωση της διατάξεως του εδ. γ` της § 1 του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014 περί καταγγελίας της συμβάσεως, να διαλάβει στο κείμενό της ότι η καταγγελία αυτή είναι καταγγελία του μισθωτή, όπως επιγράφεται η καταγγελία του άρθρου 43 του ΠΔ 43/1995, την διατύπωση του εδ. β` της οποίας επανέλαβε ακριβώς. Σκοπός του Νομοθέτη δεν ήταν να καταργήσει το ήδη από ετών θεσπισμένο δικαίωμα καταγγελίας μεταμέλειας της συμβάσεως μισθώσεως από τον μισθωτή, αλλά να την καταστήσει λιγότερο επαχθή γι` αυτόν, μη θέτοντας πλέον ως προϋπόθεση της καταγγελίας την ελάχιστη διάρκεια της μισθώσεως και μη επιβάλλοντας υποχρέωση σε αυτόν να αποζημιώσει τον εκμισθωτή.

Προτίμησε δε ο Νομοθέτης να καταργήσει με την § 1 εδ. α’ του Ν. 4242/2014 την αυτοτελή διάταξη του άρθρου 43 του ΠΔ 34/1995, περί καταγγελίας της συμβάσεως μισθώσεως από τον μισθωτή και να την θεσπίσει εκ νέου ως εδ. γ’ της § 1 του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014 χωρίς την προϋπόθεση της ελάχιστης χρονικής διάρκειας της μισθώσεως και χωρίς να επιβάλλει υποχρέωση στον μισθωτή να αποζημιώσει τον εκμισθωτή.

Η διάταξη αυτή εναρμονίζεται με τον σκοπό του Νομοθέτη, όπως συνάγεται από την αιτιολογική έκθεση του Ν. 4242/2014, που είναι η προσαρμογή των εμπορικών μισθώσεων στις σύγχρονες απαιτήσεις και η παροχή μεγαλύτερης ελευθερίας στα συμβαλλόμενα μέρη στη διαμόρφωση των συμβατικών τους δεσμεύσεων. Η διάταξη του άρθρου 13 § 1 εδ. γ` δεν είναι, για τον λόγο που αναφέρθηκε, νομοτεχνικά άρτια, πλην όμως δεν καθίσταται μη εφαρμόσιμη από το γεγονός ότι από την άποψη αυτή χωλαίνει…».

Μάλιστα, καταλήγει στην ίδια ακριβώς νομική αξιολόγηση την οποία είχε υιοθετήσει και το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, το οποίο επίσης διέγνωσε την εγκυρότητα «αναιτιολόγητης καταγγελίας» και προ της παρέλευσης της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης.

Στον αντίποδα, η απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Πειραιώς υπ’ αριθ. 35/2020 έκανε δεκτό ότι λύση μίσθωσης δια της καταγγελίας δεν μπορεί να επέλθει κατά το εν λόγω άρθρο 13 παρ.1 εδ’ γ του Ν.4242/2014. Και τούτο διότι από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι  «…(α) οι εμπορικές μισθώσεις, οι μισθώσεις δηλαδή που εμπίπτουν στην προστασία του πδ 34/95, που συνάπτονται μετά την ισχύ του νέου νόμου και οι οποίες ορίζονται στα άρθρο 1-3 του πδ ισχύουν για τρία χρόνια και όχι για δώδεκα, όπως προβλεπόταν. Η τριετής αυτή διάρκεια είναι ο ελάχιστος χρόνος για τον οποίο ισχύει η μίσθωση, δεσμεύει δε τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή.

Η συνομολόγηση τέτοιας μίσθωσης για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριών ετών μετατρέπεται από το νόμο σε μίσθωση με διάρκεια τριών ετών ανεξαρτήτως της θέλησης των συμβληθέντων. Οι συμβαλλόμενοι, βέβαια, μπορούν να συμφωνήσουν διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, οπότε ο σχετικός όρος είναι ισχυρός και δεσμεύει τους συμβαλλόμενους. Ο μισθωτής δεν έχει τη δυνατότητα να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμέλειας με βάση το άρθρο 43 του πδ 34/1995, αφού η διάταξη αυτή δεν ισχύει πλέον για τις νέες μισθώσεις…».

Έτσι, έκρινε για την ένδικη περίπτωση ότι δεν επήλθε λύση της μίσθωσης λόγω καταγγελίας, αφού η ένδικη μίσθωση συμφωνήθηκε για διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, οπότε ο σχετικός όρος είναι ισχυρός και δεσμεύει τους συμβαλλομένους, και ότι ο μισθωτής δεν έχει πλέον τη δυνατότητα να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμέλειας με βάση το άρθρο 43 του πδ 34/1995, αφού η διάταξη αυτή δεν ισχύει πλέον για μισθώσεις που συνάπτονται υπό το καθεστώς του Ν.4242/2014.

ΙΙΙ. Συγκαλυμμένη μεταμέλεια υπό το νέο δίκαιο;
Οι δύο ανωτέρω αναφερόμενες αποφάσεις περιέχουν αντίθετες αξιολογικές κρίσεις σχετικά με το δικαίωμα ενός μισθωτή να αποδεσμευθεί χωρίς σπουδαίο λόγο, ήτοι μονομερώς και αναιτιολόγητα, από μια σύμβαση εμπορικής μίσθωσης, ασκώντας κάτι που ομοιάζει με το (πλέον καταργημένο) «δικαίωμα μεταμέλειας» εκ του άρθρου 43 του κωδικοποιητικού π.δ. 34/1995.

Τα προβλήματα ξεκινούν από το ότι το άρθρο 13 του Ν. 4242/2014 είναι μάλλον νομοτεχνικά κακότεχνο. Εκεί αναφέρεται ότι εμπορικές μισθώσεις (όσες δηλαδή εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995) που έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του εν λόγω νόμου (σημείωση: 28.02.2014), συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις του π.δ. 34/1995, όπως αυτό τροποποιείται με το εν λόγω άρθρο 13.

Αντίθετα, στις «νέες εμπορικές μισθώσεις», δηλαδή αυτές που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του εν λόγω νόμου (28.2.2014) διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. Κατά τη ρητή διατύπωση του νόμου, οι μισθώσεις αυτές ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Ωστόσο, ακολουθεί ένα εδάφιο που ορίζει ότι «η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της».

Αν όμως μια μίσθωση λήγει λόγω παρέλευσης της συμβατικής διάρκειάς της (ή της «νόμιμης», δηλαδή αυτής που προβλέπει ο νόμος και δεν μπορεί να παρακαμφθεί χωρίς αντίθετη συμφωνία των μερών) ποιο είναι το νόημα του να προβλέπεται «καταγγελία» αυτής της οποίας μάλιστα τα αποτελέσματα θα ενεργοποιηθούν μετά από τρεις μήνες;

Ας θυμηθούμε την (προϊσχύσασα) διάταξη περί μεταμέλειας. Κατά τη διάταξη του άρθρου 43 του π.δ/τος 34/1995, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 17 του Ν. 3853/2010, που άρχισε να ισχύει από 17-6-2010 (ΦΕΚ Α` 90/17-6-2010), στις συμβάσεις που ρυθμίζονται από αυτό ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση.

Η καταγγελία γίνεται εγγράφως, τα δε τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της. Στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή, ως αποζημίωση, ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά τον χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης”. Το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ/τος 34/1995 (ΦΕΚ Α` 30) έχει ο μισθωτής, ακόμη κι αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ/τος 34/1995.

Τίθεται λοιπόν ευλόγως το ερώτημα για το αν ένα «δικαίωμα μεταμέλειας» συγκαλυμμένο υπό τη διατύπωση αυτού του εδαφίου αναγνωρίζεται και στο «νέο δίκαιο» εμπορικών μισθώσεων, όπως αυτό διαμορφώθηκε για μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 4242/2014. 

IV. Το παράδοξο: Δικαίωμα Μεταμέλειας και για μισθωτή αλλά και για εκμισθωτή;
Είναι αδιαμφισβήτητο ότι η διατύπωση του άρθρου 13 παρ.1 εδ’ γ δεν είναι νομοτεχνικά επιτυχημένη. Όμως, δεν μπορεί να οδηγήσει στην επαναφορά συγκαλυμμένως του δικαιώματος μεταμέλειας.

Πράγματι, αφού ο νόμος προβλέπει ελάχιστη την τριετή διάρκεια αν δεν έχει συμφωνηθεί κάτι άλλο, διάρκεια που δεσμεύει αμφότερα τα μέρη, τότε ερμηνευτικά και λογικά προκύπτει ότι προ της συμπλήρωσης του νομίμου ή συμβατικού χρόνου της μίσθωσης αναιτιολόγητη καταγγελία δεν μπορεί να συγχωρεθεί [Έτσι και Κατράς, Αστικές και νέες εμπορικές μισθώσεις, 3η έκδ., 2020, σελ. 659 αρ. 2: «… Αντίθετα, εσφαλμένα, ΜΕφΑθ 2117/2019 ΕλΔ 2019/508®. Επομένως, ο μισθωτής της νέας μίσθωσης δεσμεύεται τόσο από τη συμβατική όσο και από τη νόμιμη (3ετή) διάρκεια της μίσθωσης και δεν μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση, χωρίς κάποιον άλλον νόμιμο λόγο…»].

Βέβαια, αν αυτή η θέση γίνει δεκτή, τότε το ίδιο «δικαίωμα μεταμέλειας» θα πρέπει να αναγνωριστεί όχι μόνο στον μισθωτή, αλλά και στον εκμισθωτή, αφού η εν λόγω διατύπωση αναφέρεται γενικά στην «καταγγελία» και όχι μόνο από την πλευρά του μισθωτή, σε αντίθεση με το καταργηθέν άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 που αναφερόταν μόνο σε δικαίωμα του «μισθωτή».

Από την άλλη, μετά τη συμπλήρωση της διάρκειας αυτής, η σύμβαση λήγει, εκτός αν γίνει σιωπηρή αναμίσθωση κατ’ άρθρο 611 ΑΚ, οπότε και στην περίπτωση αυτή θα μπορούσε να επέλθει καταγγελία αναιτιολόγητη σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις.

Πρακτικά, λοιπόν, αν μια σύμβαση εμπορικής μίσθωσης υπό το καθεστώς του 4242/2014 γίνει αορίστου χρόνου στο πλαίσιο της αναμίσθωσης, η οποία δημιουργεί κατά την κρατούσα γνώμη μια «νέα μίσθωση», τότε – και στο πλαίσιο της ερμηνευτικής αρχής ότι καμία νομοθετική διάταξη δεν στερείται εννόμων συνεπειών, πρέπει να δεχθούμε ότι η καταγγελία αυτής γίνεται σύμφωνα με το εν λόγω άρθρο 13 παρ.1 εδ’ γ του Ν. 4242/2014 εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της θα επέλθουν τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της (Πρβλ. και Κατρά, Αστικές και νέες εμπορικές μισθώσεις, 3η έκδ., 2020, σελ. 568 αρ. 3: «… Ίσως, τότε ο νομοθέτης να εννοούσε ότι η τρίμηνη προθεσμία εφαρμόζεται στην περίπτωση που, μετά τη λήξη της τριετίας και την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, οπότε η μίσθωση καθίσταται αόριστου χρόνου κατ’ άρθ. 611 ΑΚ (βλ. παραπάνω § 10), λήγει ως αόριστου χρόνου…»).

V. Συμπέρασμα
Κατόπιν των ανωτέρω, προκύπτει ότι η ελάχιστη τριετής διάρκεια μιας «νέας» μίσθωσης, που συνάπτεται μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 4242/2014, είναι διάταξη αναγκαστικού δικαίου, που δεν μπορεί να παρακαμφθεί από τα μέρη, ούτε με άσκηση δικαιώματος καταγγελίας εκ του άρθρου 13 του εν λόγω νόμου.

Τυχόν άσκηση τέτοιας καταγγελίας εκ μέρους του μισθωτή (ή του εκμισθωτή, για τους λόγους που εκτέθηκαν ανωτέρω) είναι άκυρη και δεν επιφέρει έννομες συνέπειες, καθώς στο νυν ισχύον δίκαιο δεν προβλέπεται αναιτιολόγητη καταγγελία. Μόνο καταγγελία για σπουδαίο λόγο μπορεί να ασκηθεί (είτε για κάποιους από τους λόγους που αναφέρονται στον Αστικό Κώδικα, π.χ. λόγω παραβίασης των υποχρεώσεων του εκμισθωτή).