Το ζήτημα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος του παλαιού αιγιαλού απασχολεί επί σειρά ετών ενδιαφερόμενους οι οποίοι βάσει του προηγούμενου νομοθετικού πλαισίου αντιμετώπιζαν σημαντική δυσχέρεια στο να αποδείξουν τα εμπράγματα δικαιώματά τους επί του παλαιού αιγιαλού. Απομένει να φανεί στην πράξη με ποιο τρόπο θα αξιοποιηθούν οι διατάξεις που θέσπισε ο Ν. 5092/2024, καθώς και πώς θα προχωρήσουν οι σχετικές εκποιήσεις με την επαναφορά του παλαιού αιγιαλού στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου
Ο καθορισμός παλαιού αιγιαλού υπό τον Ν. 5092/2024
Κεντρικής σημασίας αλλαγή στο ιδιοκτησιακό καθεστώς του παλαιού αιγιαλού που επήλθε με τον Ν. 5092/2024 συνιστά η επανένταξή του στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου, ως ίσχυε δηλαδή υπό την αρχική μορφή του προϊσχύσαντος Ν. 2971/2001, πριν την τροποποίηση που επέφερε στο άρθρο 2 παρ. 5 του Ν. 2971/2001 ο Ν. 4607/2019, με την οποία (τροποποίηση) ο παλαιός αιγιαλός είχε καταστεί κοινόχρηστο πράγμα και ως εκ τούτου ανεπίδεκτος κτήσης.
Αναφορικά δε με τον καθορισμό του παλαιού αιγιαλού, αυτός εξακολουθεί και με το Ν. 5092/2024 να διενεργείται με απόφαση επιτροπής, η οποία συγκροτείται σε επίπεδο περιφερειακής ενότητας κατόπιν απόφασης του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Ωστόσο, ο τρόπος καθορισμού της οριογραμμής του παλαιού αιγιαλού φαίνεται να έχει καταρχήν τροποποιηθεί.
Αρχικά, ως παλαιός αιγιαλός ορίζεται η ζώνη ξηράς η οποία προκύπτει από τη μετακίνηση της ακτογραμμής προς τη θάλασσα, οφείλεται σε φυσικά αίτια (φυσικές προσχώσεις) ή νόμιμα τεχνικά έργα και προσδιορίζεται από τη νέα γραμμή αιγιαλού και το όριο του παλαιότερα υφιστάμενου αιγιαλού. Υπό το προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς, εάν η νέα χερσαία ζώνη είχε δημιουργηθεί, στο σύνολό της, πριν από το έτος 1884 και, στην έκταση μεταξύ του σημερινού και του παλαιού αιγιαλού, υπήρχαν πράξεις νομής και κατοχής ιδιωτών πριν από το έτος αυτό, δεν μπορούσε να καθορισθεί οριογραμμή παλαιού αιγιαλού και να δημιουργηθεί με τον τρόπο αυτό δημόσια κτήση (ΣτΕ 74/2020, ΣτΕ 2482/2017, ΣτΕ 1811/2016). Για να προστατευθούν οι ιδιοκτησίες των ενδιαφερόμενων και να μείνουν εκτός της οριογραμμής του παλαιού αιγιαλού, αυτοί έπρεπε να αποδείξουν έναντι του Δημοσίου εμπράγματα δικαιώματά τους επί του παλαιού αιγιαλού με διαδεχόμενους τίτλους κτήσης έως το 1884, δυσαπόδεικτη πολλές φορές υποχρέωση σε ορισμένες περιοχές της χώρας. Η εν λόγω πρόβλεψη του άρθρου 6 παρ. 2 του Ν. 2971/2001 έχει απαλειφθεί και αντί αυτής προβλέπεται η έκδοση προεδρικού διατάγματος για τη διαδικασία οριοθέτησης και χαρακτηρισμού του παλαιού αιγιαλού, μέχρι την έκδοση του οποίου, ωστόσο, συνεχίζει και εφαρμόζεται το άρθρο 6 του προϊσχύσαντος νόμου (αρ. 22 παρ. 2 και αρ. 23 παρ. 1 Ν. 5092/2024), ήτοι, το χρονικό όριο του έτους 1884.
Περαιτέρω, κατά τα προβλεπόμενα στο άρθρο 5 παρ. 12 του νέου νόμου «Ο καθορισμός ή επανακαθορισμός παλαιού αιγιαλού δεν θίγει εμπράγματα δικαιώματα, τα οποία έχουν κτηθεί ή αναγνωρισθεί δυνάμει συμβολαιογραφικού εγγράφου ή άλλου δημόσιου εγγράφου που συντάχθηκε σε χρόνο προγενέστερο του καθορισμού ή την κυριότητα και νομή ακίνητων περιουσιακών στοιχείων που έχουν μεταβιβασθεί στην ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε., σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 196 του ν. 4389/2016». Προς ερμηνεία της εν λόγω διάταξης, εκδόθηκε η με Α.Π. 46673 ΕΞ 2024 Εγκύκλιος του ΥπΟικ απευθυνόμενη προς τις Κτηματικές Υπηρεσίες, με την οποία διευκρινίστηκε ότι ο καθορισμός ή επανακαθορισμός αφορά όλες τις περιπτώσεις καθορισμού ή επανακαθορισμού, ακόμη και εάν έλαβαν χώρα προ της ισχύος του Ν. 2971/2001. Διευκρινίζεται, επίσης, ότι ως δημόσιο έγγραφο νοείται κάθε νόμιμος τίτλος που έχει εκδοθεί από φορέα του δημοσίου, ενώ κάθε ενδιαφερόμενος οφείλει αμελλητί από την ισχύ του νέου νόμου να προσκομίσει στην κατά τόπο αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία τα αποδεικτικά έγγραφα για την ύπαρξη του εμπράγματου δικαιώματός του. Διοικητικά μέτρα που εκδόθηκαν σε συνέχεια του αρχικού καθορισμού και είναι σε ισχύ καταργούνται, εκτός από τις περιπτώσεις βεβαιωθέντων προστίμων.
Συμπερασματικά, μέχρι την έκδοση του προεδρικού διατάγματος του άρθρου 22 – αν και αντιφατικά μεταξύ τους – ισχύουν παράλληλα το άρθρο 6 του Ν. 2971/2001 με το άρθρο 5 παρ. 12 του Ν. 5092/2024. Δυνάμει συνδυαστικής ερμηνείας, εκτιμούμε ότι ο καθορισμός, όποτε και εάν έλαβε χώρα (σύμφωνα με την προαναφερθείσα Εγκύκλιο), δεν θα έπρεπε να θίγει εμπράγματα δικαιώματα που είχαν κτηθεί ή αναγνωριστεί πριν τον εν λόγω καθορισμό. Ως εκ τούτου, ακόμη και εάν, κατά τον καθορισμό είχε ληφθεί υπόψιν το κριτήριο του 1884, δύναται να υποστηριχθεί ότι δεν θίγονται προγενεστέρως (του καθορισμού) κτηθέντα και αναγνωρισθέντα εμπράγματα δικαιώματα ιδιώτη. Εκ των πραγμάτων, για τις περιπτώσεις όπου έχει ήδη καθορισθεί ο παλαιός αιγιαλός βάσει του κριτηρίου του 1884, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να ζητήσει τον επανακαθορισμό του, προσκομίζοντας τα σχετικά αποδεικτικά έγγραφα που αποδεικνύουν την ύπαρξη εμπράγματος δικαιώματός του πριν τον αρχικό καθορισμό ή επανακαθορισμό.
Η απευθείας εκποίηση παλαιού αιγιαλού σε όμορες ξενοδοχειακές επιχειρήσεις
Ως ανήκων στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου, σύμφωνα με το άρθρο 196 παρ. 4 του Ν. 4389/2016, ο παλαιός αιγιαλός μεταβιβάζεται κατά κυριότητα άνευ άλλης διαδικασίας και χωρίς αντάλλαγμα στην Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Α.Ε. (ΕΤΑΔ). Ενόψει τούτου, με το άρθρο 23 παρ. 3 του Ν. 5092/2024 διευκρινίζεται ότι η εν λόγω μεταβίβαση δεν θίγει ήδη αποκτηθέντα εμπράγματα δικαιώματα.
Η διαδικασία και οι προϋποθέσεις εκποίησης παλαιού αιγιαλού, που περιέρχεται στην ΕΤΑΔ, ρυθμίζεται από το άρθρο 94 παρ. 2 περ. α), β) και γ) του Ν. 4605/2019. Ειδικότερα, προβλέπεται στην περ. α) της παρ. 2 η δυνατότητα απευθείας εκποίησης (χωρίς διαγωνισμό), με απόφαση του Δ.Σ. της ΕΤΑΔ, για τρεις αποκλειστικά περιπτώσεις, εκ των οποίων η τρίτη περίπτωση γγ) αφορά την επέκταση ή/και την εξυπηρέτηση λειτουργίας υφιστάμενων όμορων τουριστικών καταλυμάτων των υποπεριπτώσεων αα` (Ξενοδοχεία), δδ` (Σύνθετα τουριστικά καταλύματα) και εε` (Ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας – condohotels) της περίπτωσης α` της παρ. 2 του άρθρου 1 του Ν. 4276/2014. Σε περίπτωση, δε, που άνω του ενός ενδιαφερόμενοι αιτούνται την αγορά του ακινήτου διενεργείται διαγωνισμός σύμφωνα με τον Κανονισμό της ΕΤΑΔ.
Από την άλλη, διαδικασίες εκποίησης προβλέπονται και στο άρθρο 10 του Κανονισμού της ΕΤΑΔ, δυνάμει του οποίου τα ακίνητα αρμοδιότητας της ΕΤΑΔ εκποιούνται, είτε με ανοιχτό ή κλειστό διαγωνισμό, είτε απευθείας, μετά από εκτίμηση της αξίας του προς εκποίηση ακινήτου. Σε σχέση με τα ακίνητα που έχουν περιέλθει κατά κυριότητα στην ΕΤΑΔ, όπως ο παλαιός αιγιαλός, σύμφωνα με τον Κανονισμό της ΕΤΑΔ αυτά εκποιούνται απευθείας, όταν η εκτιμώμενη αξία εκποίησής τους δεν υπερβαίνει το ποσό των τριάντα χιλιάδων (30.000) ευρώ. Εξ αντιδιαστολής συνάγεται ότι εάν υπερβαίνει το εν λόγω ποσό, δεν δύναται να λάβει χώρα απευθείας εκποίηση.
Δεδομένου ότι ο Κανονισμός δεν αποτελεί νομοθέτημα και ως εκ τούτου δεν ρυθμίζει έννομες σχέσεις παρά μόνο εσωτερικές διαδικασίες της ΕΤΑΔ, αποκλείεται το ενδεχόμενο βάσει των προβλεπόμενων διαδικασιών του Κανονισμού να εκποιηθεί παλαιός αιγιαλός κυριότητας της ΕΤΑΔ, εκτός του ρυθμιστικού πλαισίου των τριών περιοριστικών περιπτώσεων της παρ. 2 α) αρ. 94 του Ν. 4605/2019. Επομένως, ο Κανονισμός σε σχέση με την απευθείας εκποίηση παλαιού αιγιαλού κυριότητας της ΕΤΑΔ πρέπει να ερμηνευθεί ότι αφορά αποκλειστικά τις τρεις συγκεκριμένες περιπτώσεις.
Ωστόσο, ζήτημα αποτελεί εάν ο περιορισμός των 30.000 ευρώ είναι συμβατός και πρέπει, συνεπώς, να θεωρηθεί ότι εφαρμόζεται στις περιπτώσεις της παρ. 2 α), διότι, αφενός, ο Κανονισμός της ΕΤΑΔ χρονολογείται από το 2016 (προ του Ν. 4605/2019) και, αφετέρου, σκοπός του νομοθέτη είναι η απευθείας εκποίηση ακινήτων με ειδικά χαρακτηριστικά, ώστε να αποφεύγεται η χρονοβόρα πολλές φορές διαδικασία ενός διαγωνισμού, όταν υπάρχει ένας μόνο ενδιαφερόμενος.
