Μέσα σε ένα κλίμα αβεβαιότητας και ποικίλων ζητημάτων στον κατασκευαστικό τομέα, με την ταυτόχρονη όμως έντονη ζήτηση στην αγορά ακινήτων και το επενδυτικό ενδιαφέρον αμείωτο, το νομικό τμήμα μιας κατασκευαστικής εταιρείας ή μιας εταιρείας ανάπτυξης έρχεται αντιμέτωπο με την ανάγκη εξισορρόπησης των εταιρικών συμφερόντων και των εμποδίων σε κάθε επίπεδο. Το Lawyer συνομιλεί με τους σημαντικότερους φορείς της αγοράς που αποτυπώνουν την κατάσταση και προτείνουν εύστοχες λύσεις.
Την επαύριον της οικονομικής κρίσης και της πανδημίας, παρατηρείται μια ιδιάζουσα, διττή κατάσταση στην Ελλάδα. Από τη μία, συντελείται μια κατασκευαστική έκρηξη, με σημαντικά έργα υποδομών και ανάπτυξης να είναι στη φάση προετοιμασίας ή υλοποίησης, σε μια άνθιση που η χώρα έχει να γνωρίσει από την εποχή πριν τους Ολυμπιακούς Αγώνες. «Η ρευστότητα που έχει εξασφαλιστεί για την εκτέλεση νέων μεγάλων δημοσίων έργων υποδομών, αλλά και η δυναμική που έχει αναπτύξει ο ιδιωτικός τομέας σε επενδύσεις real estate, έχουν ανοίξει νέους δρόμους και προκλήσεις στις κατασκευαστικές εταιρείες και, ιδίως, τους μεγάλους κατασκευαστικούς Ομίλους» επισημαίνει ο Θεόδωρος Κριθαράς, Νομικός Σύμβουλος, ΑΚΤΩΡ.
Κάτι τέτοιο ήταν αναμενόμενο, καθώς η χώρα βρισκόταν επί μακρόν σε παύση κατασκευαστικών έργων αρχικά λόγω της οικονομικής κρίσης και ύστερα λόγω της πανδημίας του Covid-19. Από την άλλη, αυτό το κύμα προόδου στον κατασκευαστικό κλάδο ανακόπτεται και δυσχεραίνεται από τις σύγχρονες προκλήσεις, που είναι κατά βάση απόρροια των κλυδωνισμών στην οικονομία λόγω της πανδημίας αλλά και του διεθνούς κοινωνικοοικονομικού περιβάλλοντος τα τελευταία χρόνια.
Πρόκειται για ένα εκρηκτικό μείγμα, το οποίο δημιουργεί σχεδόν ανυπέρβλητες δυσκολίες και έντονη πίεση στις κατασκευαστικές εταιρείες και τις εταιρείες ανάπτυξης. Σε αυτό το πλαίσιο, ο ρόλος του νομικού τμήματος στην προώθηση των φιλόδοξων στόχων των σύγχρονων εταιρειών είναι ζωτικής σημασίας, έτσι ώστε να υπερνικηθούν τα εμπόδια και να δοθούν υλοποιήσιμες και αποδοτικές λύσεις που υπογραμμίζουν την αλληλένδετη σχέση ανάμεσα στο επιχειρείν και τις νομικές υπηρεσίες.
«Τα μεγάλα έργα ανάπτυξης παραδοσιακά θέτουν προκλήσεις, η αρμόζουσα αντιμετώπιση των οποίων αποτελεί αναγκαία και καθοριστική συνθήκη για την αποτελεσματική και έγκαιρη ολοκλήρωσή τους.»
Οι κυριότερες προκλήσεις
Είναι σαφές ότι τα μεγάλα κατασκευαστικά έργα, τα οποία συμβάλλουν στην ευρύτερη ανάπτυξη μιας περιοχής, είναι συνυφασμένα πάντα και ανεξαρτήτως εποχής με σπουδαίες προκλήσεις και γνώριμα προβλήματα, όμως πλέον η κατάσταση είναι αρκετά πιο σύνθετη, καθώς αφορά την αυξημένη ζήτηση ανθρώπινου δυναμικού και πρώτων υλών λόγω της κατασκευαστικής έκρηξης, αλλά με την προσφορά να μην μπορεί να καλύψει αυτή τη ζήτηση, όπως εξηγεί ο Γιάννης Σούρλας, Senior Legal Director, The Ellinikon: «Ένα παράδειγμα [προκλήσεων που συνεπάγονται τα μεγάλα έργα ανάπτυξης] συνιστά η όσο το δυνατόν νωρίτερη αναγνώριση του κανονιστικού – χωροταξικού, περιβαλλοντικού και εν γένει αδειοδοτικού – πλαισίου, προκειμένου να σχεδιαστεί το έργο καταλλήλως εξ αρχής. Ωστόσο, στα γνώριμα αυτά προβλήματα οι τρέχουσες παγκόσμιες αλλά και τοπικές οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες έχουν έλθει να προσθέσουν και αρκετά νέα θέματα προς επίλυση. Ιδίως η έντονη κατασκευαστική δραστηριότητα που παρατηρείται αυτήν την περίοδο στη χώρα αφενός και η διαθεσιμότητα και το κόστος του εργατικού δυναμικού, των πρώτων υλών και του εξοπλισμού αφετέρου είναι παράγοντες που κάθε εταιρεία ανάπτυξης οφείλει πλέον να σταθμίζει με σύνεση».
«Ο νομικός σύμβουλος μιας κατασκευαστικής εταιρείας καλείται να επιδιώξει τον βέλτιστο επιμερισμό των σχετικών κινδύνων.»
Θα μπορούσαμε να συνοψίσουμε την έκταση του προβλήματος στα δύο κυριότερα συστατικά του, όπως τα σκιαγραφεί ο Σωτήριος Βλάχος, Νομικός Σύμβουλος Τομέα Συμβάσεων Παραχώρησης/ΣΔΙΤ, ΑΒΑΞ Α.Ε., την υλοποίηση σημαντικών έργων με την ταυτόχρονη έλλειψη σε υλικά και ανθρώπινο δυναμικό καθώς και τη μεταβλητότητα στις τιμές: «Την τρέχουσα περίοδο υλοποιούνται ή βρίσκονται σε διαδικασία δημοπράτησης πολλά σημαντικά κατασκευαστικά έργα. Ταυτόχρονα, οι εξελίξεις στο μακροοικονομικό περιβάλλον, στην ενεργειακή αγορά, η γεωπολιτική αστάθεια, αλλά και η κλιματική κρίση, έχουν επιφέρει έντονη μεταβλητότητα στις τιμές, ελλείψεις σε υλικά και καθυστερήσεις στην παράδοση εξοπλισμού. Ιδιαίτερη πρόκληση αποτελεί και η έλλειψη ανθρώπινου δυναμικού, που απειλεί την εμπρόθεσμη εκτέλεση των έργων και αυξάνει σημαντικά το εργατικό κόστος και κατ’ επέκταση τον συνολικό προϋπολογισμό του έργου».
Μάλιστα, τα προβλήματα αυτά είναι τόσο έντονα που από τους φορείς της αγοράς χαρακτηρίζονται ως πρωτοφανή: «Οι δρόμοι [που έχουν ανοίξει] δεν είναι «στρωμένοι» με ροδοπέταλα, αλλ’ αντιθέτως μάλλον με αγκάθια, πιο σημαντικά εκ των οποίων είναι η ραγδαία αύξηση των πρώτων υλών και οι εν γένει ανατιμήσεις και οι πληθωριστικές τάσεις που βιώνει κυρίως η ΕΕ, ως απόρροια, κατά βάση, του πολέμου στην Ουκρανία, αλλά και η -πρωτοφανής- έλλειψη ανθρώπινου δυναμικού, τόσο σε επίπεδο μηχανικών όσο και σε επίπεδο εργατικών χεριών» τονίζει ο Θ. Κριθαράς.
«Παρά τη μεγάλη αύξηση του κατασκευαστικού κόστους, η οποία οδήγησε σε υψηλότερες τιμές πώλησης των νεόδμητων, η ζήτηση για αγορά ακινήτων παραμένει ισχυρή και το επενδυτικό ενδιαφέρον υψηλό.»
Πώς ακριβώς αποτυπώνεται, όμως, αυτό σε οικονομικό επίπεδο; Σύμφωνα με την Ελένη Γερασιμίδου, Senior Associate, Bernitsas Law Firm, τόσο ο πόλεμος στην Ουκρανία και η πανδημία όσο και οι απαιτήσεις του νέου οικοδομικού κανονισμού έχουν εκτινάξει το εργολαβικό κόστος: «Οι ανατιμήσεις των υλικών κατασκευής τα τελευταία δύο χρόνια έχουν επιφέρει την εκτόξευση του κατασκευαστικού κόστους. Το μέσο εργολαβικό κόστος για μια τυπική κατασκευή σήμερα έχει εκτιναχθεί σε περίπου 2.000 ευρώ/τ.μ., ποσοστό διπλάσιο από εκείνο που ίσχυε πριν τον πόλεμο στην Ουκρανία και την πανδημία του κορονοϊού. Στην αύξηση του εν λόγω κόστους έχουν συμβάλει και οι απαιτήσεις του νέου οικοδομικού κανονισμού, σύμφωνα με τον οποίο τα νεόδμητα ακίνητα καλούνται να έχουν υψηλού επιπέδου ενεργειακή απόδοση».
Όταν μιλάμε για τέτοιο βαθμό μεταβολής των συνθηκών σε σχετικά μικρό χρονικό διάστημα, είναι αναμενόμενο οι νομικοί κίνδυνοι που ελλοχεύουν να μην είναι καθόλου αμελητέοι: «Η παραπάνω πραγματικότητα εγκυμονεί σημαντικούς νομικούς κινδύνους, κυρίως στις σχέσεις των αντισυμβαλλομένων σε συμφωνίες αγοραπωλησίας νεόδμητων ακινήτων, όπου οι κατασκευαστές/developers, μην έχοντας εξασφαλίσει επαρκή ζήτηση αλλά και επαρκή χρηματοδότηση από προσύμφωνα αγοραπωλησίας υπό ανέγερση ακινήτων, αναγκάζονται να αναβάλουν την έναρξη των εργασιών ή να «παγώσουν» τις υπό εξέλιξη κατασκευαστικές εργασίες, θέτοντας σε κίνδυνο την ιδιωτική συμφωνία, από την οποία προκύπτουν ζητήματα ευθύνης του κατασκευαστή για καθυστερήσεις στην παράδοση, ποινικές ρήτρες αλλά και αναζήτηση τυχόν ζημιών από την αιτία αυτή και την αθέτηση της συμφωνίας εν γένει» συνεχίζει η Ε. Γερασιμίδου.
Σε αυτό το πλαίσιο και με το βαθμό αβεβαιότητας να είναι πολύ υψηλός, είναι λογικό να τίθεται επί τάπητος η επανεξέταση της κατανομής κινδύνων μεταξύ εργοδότη και εργολάβου, όπως υποστηρίζει η Ελένη Αστερίου, Διευθύντρια Νομικής Υπηρεσίας, ΜΕΤΚΑ: «Στο ρευστό διεθνές περιβάλλον που έχει διαμορφωθεί στη μετά-Covid εποχή, εν μέσω έντονων γεωπολιτικών αναταράξεων, έχουν δημιουργηθεί πρωτόγνωρες συνθήκες στην εκτέλεση των έργων, με υψηλό βαθμό αβεβαιότητας τόσο ως προς το τελικό κόστος, όσο και ως προς το χρόνο αποπεράτωσης, λόγω ανατιμήσεων υλικών και έλλειψης εργατικού και επιστημονικού προσωπικού. Η μεγαλύτερη πρόκληση σε νομικό επίπεδο σε ένα τέτοιο περιβάλλον είναι η επανεξέταση της παραδοσιακής κατανομής κινδύνων μεταξύ εργοδότη και αναδόχου με γνώμονα το βέλτιστο οικονομοτεχνικό αποτέλεσμα και για τα δύο μέρη (ανάληψη αυξημένων κινδύνων από τον εργοδότη, έναντι του περιορισμού του κονδυλίου των απροβλέπτων και λοιπών περιθωρίων του αναδόχου)».
«Μετά την υπερδεκαετή οικονομική και δημοσιονομική κρίση που έζησε η χώρα, αλλά και την πανδημία του κορωνοϊού Covid-19 που «πάγωσε» απροσδόκητα κάθε δραστηριότητα επί μακρό χρονικό διάστημα, ο κατασκευαστικός κλάδος βρίσκεται ενώπιον νέων μεγάλων προκλήσεων που όμοιές του, τουλάχιστον στην Ελλάδα, δεν έχει ξαναζήσει, ακόμα και την «χρυσή» προ-Ολυμπιακή εποχή.»
Ο ρόλος του νομικού συμβούλου και οι λύσεις
Είναι σαφές ότι ο δικηγόρος που δραστηριοποιείται στον κατασκευαστικό κλάδο καλείται να αντιμετωπίσει όλα τα παραπάνω προβλήματα υπό το πρίσμα της εξεύρεσης ισορροπίας ανάμεσα στο εταιρικό συμφέρον και την προσαρμογή στις συνθήκες της εποχής. Η σύμπραξη με τη διοίκηση της εταιρείας είναι τώρα κρισιμότερη από ποτέ, αναδεικνύοντας τη συμβολή του νομικού συμβούλου στο επιχειρείν. Όπως αναφέρει ο Θ. Κριθαράς, «μπροστά σε αυτή τη νέα κατάσταση που ήδη έχει διαμορφωθεί, η Νομική Υπηρεσία μιας κατασκευαστικής εταιρείας καλείται να συμπράξει με τη Διοίκηση και να εξεύρει πρακτικά εφαρμόσιμες λύσεις που συντείνουν στην τόνωση των συνεργειών μεταξύ κατασκευαστικών ομίλων, ώστε να επιτευχθούν οικονομίες κλίμακος».
Πέρα, όμως, από τα αντανακλαστικά που επιδεικνύει η κάθε εταιρεία, είναι αδιαμφισβήτητο ότι η ρίζα του προβλήματος βρίσκεται στην αβεβαιότητα και στην αδυναμία όλων των εμπλεκομένων αυτή τη στιγμή να προσδιορίσουν με σαφήνεια τους βασικούς παράγοντες ενός έργου. Υπό αυτό το πρίσμα, το ζητούμενο είναι να ανευρεθεί ένας ικανοποιητικός μηχανισμός προσδιορισμού του κόστους, όμως προς το παρόν οι διαδικασίες δεν προχωρούν, όπως υπογραμμίζει η Ε. Γερασιμίδου: «Ένας σύγχρονος μηχανισμός προσδιορισμού του κόστους των έργων και αναθεώρησης των υφιστάμενων προϋπολογισμών είναι αναγκαίος, αποτελεί διαρκές αίτημα τα τελευταία χρόνια, και παρ’ ότι υπήρξαν νομοθετικές πρωτοβουλίες που αναμένεται να δώσουν λύση στο πρόβλημα, διαπιστώνεται στασιμότητα στη λήψη αποφάσεων και ενεργειών από την πλευρά της πολιτείας».
Εφόσον, λοιπόν, το αβέβαιο τοπίο θα αποτελεί για καιρό ακόμα τον κανόνα, το ερώτημα για το πώς θα μπορέσουν να επιμεριστούν δίκαια και ισορροπημένα οι κίνδυνοι παραμένει. «Ο νομικός σύμβουλος μιας κατασκευαστικής εταιρείας καλείται να αναδείξει τις ανωτέρω [αβέβαιες] συνθήκες κατά τις διαπραγματεύσεις με τους αντισυμβαλλόμενους δημόσιους ή ιδιωτικούς φορείς και να επιδιώξει τον βέλτιστο επιμερισμό των σχετικών κινδύνων» επισημαίνει ο Σ. Βλάχος, όμως ποιες ακριβώς νομικές λύσεις μπορούν να προταθούν;
«Λύσεις σε αυτές τις νέες προκλήσεις προσφέρει η επιλογή των κατάλληλων διαγωνιστικών μεθόδων και διαδικασιών και των επακόλουθων συμβατικών εργαλείων και κειμένων προσαρμοσμένων στις ιδιαιτερότητες κάθε έργου, η αξιοποίηση της διεθνούς εμπειρίας στην αντιμετώπιση παρόμοιων θεμάτων, η δίκαιη κατανομή των κινδύνων και η εναρμόνιση των συμβάσεων με τις εκάστοτε χρηματοδοτικές ανάγκες αμφοτέρων των μερών» εξηγεί ο Γ. Σούρλας, ενώ ειδικότερα όσον αφορά στο συμβατικό περιεχόμενο ο Σ. Βλάχος προκρίνει ενδεικτικά ως ενδεδειγμένες λύσεις «τις προβλέψεις εύλογης διάρκειας κατασκευής, παράτασης του χρονοδιαγράμματος εργασιών, πρόσθετης καταβολής έγκαιρης ολοκλήρωσης στην περίπτωση μη επίκλησης δικαιώματος παράτασης και τις ρήτρες αναθεώρησης των προϋπολογισμών».
«Η μεγαλύτερη πρόκληση σε νομικό επίπεδο σε ένα ρευστό διεθνές περιβάλλον με υψηλό βαθμό αβεβαιότητας είναι η επανεξέταση της παραδοσιακής κατανομής κινδύνων μεταξύ εργοδότη και αναδόχου.»
Περαιτέρω, εύλογη λύση, σύμφωνα με την Ε. Αστερίου, αποτελεί και η εμπλοκή του αναδόχου από την αφετηρία της υλοποίησης του έργου, έτσι ώστε να εξετάζονται και από τα δύο μέρη στα πλαίσια του αμοιβαίου συμφέροντος εναλλακτικές για τη μείωση του κόστους: «Εισάγονται με αυξητική τάση και στην ελληνική κατασκευαστική αγορά τύποι συμβάσεων που απαιτούν την εμπλοκή του αναδόχου ήδη από τα πρώιμα στάδια υλοποίησης ενός έργου (με συμβάσεις για πρόδρομες εργασίες, ECI κλπ.) με στόχο την από κοινού αξιολόγηση εναλλακτικών για τη μείωση απωλειών σε κόστος, χρόνο και πόρους στην υλοποίηση της κύριας σύμβασης».
Φυσικά, μια αποτελεσματική προσέγγιση είναι και η εξομάλυνση όσο το δυνατόν περισσότερων παραμέτρων στην κατασκευαστική δραστηριότητα, με την εξασφάλιση επαρκούς ανθρώπινου δυναμικού να αποτελεί μια ξεκάθαρη κατεύθυνση προς τούτο. Σε αυτό το πλαίσιο, ο Θ. Κριθαράς περιγράφει την αρμοδιότητα της Νομικής Υπηρεσίας «να συνεργαστεί στενά με το HR της εταιρείας, ώστε να επιλυθούν ζητήματα που άπτονται της διαδικασίας απασχόλησης εργαζομένων από το εξωτερικό και δη από τρίτες, εκτός ΕΕ, χώρες, όπου τα προσκόμματα είναι αμέτρητα (σημ: και ενώ αναμένονται εισέτι σχετικές πρωτοβουλίες της Πολιτείας)». Στην ανάγκη εξεύρεσης ανθρώπινου δυναμικού και την υποχρέωση της Πολιτείας να λύσει τέτοιου είδους ζητήματα αναφέρεται και ο Σ. Βλάχος: «Σε κυβερνητικό επίπεδο, η παροχή κινήτρων για τον επαναπατρισμό μηχανικών και εξειδικευμένων εργατών και η σύναψη διεθνών συμβάσεων εισδοχής εργαζομένων από τρίτες χώρες [αποτελεί ενδεδειγμένη λύση]».
Γίνεται, επομένως, ξεκάθαρο ότι ο νομικός σύμβουλος στον κατασκευαστικό κλάδο ισορροπεί ανάμεσα στα συνηθισμένα καθημερινά θέματα που πάντα τον απασχολούσαν και στις ιδιάζουσες συνθήκες των απαιτητικών αλλά και ενδιαφερόντων καιρών που διανύουμε. Σε ένα τέτοιο, όμως, περιβάλλον είναι που αποδεικνύει τελικά την αξία του. Όπως εύστοχα το αποτυπώνει ο Θ. Κριθαράς, η Νομική Υπηρεσία πρέπει «να είναι σε θέση να ικανοποιεί τις ολοένα και αυξανόμενες ανάγκες της εταιρείας κατά την “day-to-day” διαχείριση των υποθέσεων που άπτονται στο συμβατικό σκέλος των έργων (έλεγχος συμβάσεων που συνάπτονται με τις αναθέτουσες αρχές και ιδιώτες πελάτες, καθώς και με υπεργολάβους και προμηθευτές της), να είναι σε συνεχή επαφή και συνεργασία με την αντίστοιχη Δ/νση Περιβάλλοντος και Βιώσιμης Ανάπτυξης για την παρακολούθηση των δεικτών ESG, καθώς και με τη Δ/νση Ασφάλειας και Υγιεινής. Καθίσταται σαφές ότι η Νομική Υπηρεσία μιας κατασκευαστικής εταιρείας, πόσο μάλλον ενός μεγάλου κατασκευαστικού Ομίλου, όπως εν προκειμένω είναι ο Όμιλος INTRAKAT μετά και την εξαγορά της ΑΚΤΩΡ, καλείται να επιδείξει προσαρμοστικότητα στις νέες απαιτήσεις, εκσυγχρονισμό στον τρόπο λειτουργίας της, υψηλό αίσθημα ευθύνης, επαγγελματισμό, αλλά και αυταπάρνηση…!»
