Όταν τον Δεκέμβριο του 2020 είχε ψηφιστεί ο νέος πολεοδομικός νόμος, δεν ήταν λίγοι οι φορείς της αγοράς που είχαν επισημάνει ότι πολλές από τις ρυθμίσεις του θα ήταν δύσκολο και χρονοβόρο να εφαρμοστούν. Με την περίοδο χάριτος για την εκτός σχεδίου δόμηση να τελειώνει και την πίεση για την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού να αυξάνεται, το επόμενο διάστημα αναμένονται σημαντικές εξελίξεις που θα επηρεάσουν βαθιά την αγορά του real estate στην Ελλάδα.
Oν. 4759/2020, ο οποίος ψηφίστηκε στα τέλη του 2020, είχε θέσει εξαρχής ως βασικό του στόχο τον εκσυγχρονισμό της πολεοδομικής και χωροταξικής νομοθεσίας, έτσι ώστε να τεθούν συγκεκριμένοι κανόνες αναφορικά με την εκτός σχεδίου δόμηση, να καταπολεμηθεί η αυθαίρετη δόμηση και να εκπληρωθεί ένα αίτημα δεκαετιών στην Ελλάδα σχετικά με την εκπόνηση πολεοδομικού σχεδιασμού.
Δυόμιση χρόνια μετά την έναρξη της ισχύος του, πολλά θέματα παραμένουν ακόμα ανοιχτά, άλλα βρίσκονται σε τροχιά υλοποίησης, ενώ παράλληλα έχουν ανακύψει και νέα θέματα που δυσκολεύουν την επίτευξη των παραπάνω στόχων.
General Counsel, PRODEA Investments
«Η απόφαση του ΣτΕ έχει, κατά την άποψή μου, σημαντική επίπτωση, καθώς θα πρέπει πλέον η πολιτεία για λόγους ασφάλειας δικαίου να αντιμετωπίσει αποτελεσματικά και με σεβασμό στο περιβάλλον την εκτός σχεδίου δόμηση, λαμβάνοντας υπόψη τις πάγιες θέσεις του ακυρωτικού δικαστηρίου στα θέματα περιβάλλοντος, αλλά σταθμίζοντας ταυτόχρονα και το γενικότερο συμφέρον της χώρας για αναπτυξιακά έργα»
Εκτός σχεδίου δόμηση
Η ρύθμιση του ν. 4759/2020 άλλαζε πολλά στην εκτός σχεδίου δόμηση στις περιοχές όπου δεν υφίσταται πολεοδομικός σχεδιασμός, οι οποίες τότε ανέρχονταν περίπου στο 80% της επικράτειας. Έτσι, κατήργησε τις παρεκκλίσεις αρτιότητας για οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, κάτι που σημαίνει ότι έπαψε να υπάρχει η δυνατότητα οικοδόμησης σε οικόπεδα 750, 1.200 και 2.000 τ.μ., όπως επιτρεπόταν παλαιότερα. Επιπλέον, μειώθηκε ο συντελεστής δόμησης κατά 10%, οπότε πρακτικά ένα οικόπεδο 4 στρεμμάτων πλέον μπορεί να χτίσει 180 τ.μ. και όχι 200 τ.μ.
Με δεδομένο ότι η μείωση ήταν σημαντική αλλά και ότι -το βασικότερο- σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση πλέον δεν μπορεί να χτίσει ένα μη άρτιο οικόπεδο κάτω των 4 στρεμμάτων, εκτός αν η αρτιότητα χάθηκε χωρίς υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη, δόθηκε μεταβατική περίοδος δύο ετών για την εφαρμογή της νομοθετικής ρύθμισης. Κατά τη διάρκεια της περιόδου αυτής οι ιδιοκτήτες οικοπέδων εκτός σχεδίου κάτω των 4 στρεμμάτων μπορούσαν να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας με παρεκκλίσεις αρτιότητας, η οποία θα είχε ισχύ τεσσάρων ετών, ενώ στα δύο έτη δεν περιλαμβανόταν ο χρόνος για την έκδοση αδειών του δασαρχείου ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας.
Έτσι, πρακτικά πλέον μπορούν να χτίσουν σε εκτός σχεδίου περιοχές σε οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων μόνο όσοι ιδιοκτήτες είχαν μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου 2022 εκδώσει οικοδομική άδεια, προέγκριση οικοδομικής άδειας ή είχαν υποβάλει αίτηση για προέγκριση οικοδομικής άδειας ή για βεβαίωση όρων δόμησης.
Το θέμα, πάντως, της εκτός σχεδίου δόμησης αντί να απλοποιείται, φαίνεται ότι περιπλέκεται, ειδικά μετά την Απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία έχει προκαλέσει μεγάλες συζητήσεις. Η απόφαση αφορούσε την ανάκληση από το Εφετείο Πειραιά οικοδομικής άδειας σε οικόπεδο εκτός σχεδίου στην Πάτμο. Ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου το είχε αγοράσει το 2015 με οικοδομική άδεια που ακόμα δεν είχε υλοποιηθεί, οπότε για την ανάκληση της άδειας το 2018 επικαλέστηκε στο ΣτΕ τα άρθρα του Συντάγματος και της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου που προστατεύουν το δικαίωμα στην ιδιοκτησία.
Ωστόσο, το ΣτΕ συντάχθηκε με την απόφαση του Εφετείου και δεν ακύρωσε την ανάκληση της οικοδομικής άδειας, καθώς, όπως επεσήμανε, για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν απαιτείται μόνο η αρτιότητα 4 στρεμμάτων στο οικόπεδο, αλλά και -σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα της 24/31-5-1985- και το πρόσωπο 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο, νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση. Μάλιστα, το Στε υπογράμμισε ότι αυτός ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης δικαιολογείται, σύμφωνα με τη νομολογία, από λόγους δημοσίου συμφέροντος, ώστε να διαφυλάσσεται ο χαρακτήρας των εκτός σχεδίου περιοχών και να μη δημιουργούνται διάσπαρτοι οικισμοί χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό. Έτσι, η ασφάλεια δικαίου, την οποία επικαλέστηκε ο αγοραστής του οικοπέδου καθώς είχε αγοράσει το οικόπεδο με οικοδομική άδεια σε ισχύ, απορρίφθηκε ως ισχυρισμός, δεδομένου ότι οι κανόνες για τις προϋποθέσεις εκτός σχεδίου δόμησης είναι γνωστοί στους επιμελείς αγοραστές ήδη από το 1985.
Το πρόβλημα με την εν λόγω απόφαση είναι ότι πολύ συχνά οι πολεοδομικές αρχές παρέκαμπταν τον κανόνα για το πρόσωπο 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο και αρκούνταν στην εξασφαλισμένη πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο. Κατά συνέπεια, αυτή τη στιγμή τίθενται εν αμφιβόλω πολλές οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με αυτό το σκεπτικό, πολλές εκ των οποίων αφορούν σημαντικές επενδύσεις, ενώ η ασάφεια επιτείνεται και λόγω του ότι δεν είναι κάπου επαρκώς καθορισμένο τι νοείται ως κοινόχρηστος δρόμος.
Βεβαίως, δεν πρόκειται για ένα και-νοφανές πρόβλημα που αναδείχθηκε με την απόφαση του ΣτΕ. Αντιθέτως, είναι ένα χρονίζον πρόβλημα, το οποίο γνώριζε καλά το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και γι’ αυτό το λόγο με την Υπουργική Απόφαση ΦΕΚ 2671/Β/31-5-2022 καθόρισε τις τεχνικές προδιαγραφές, τα κριτήρια και τις προϋποθέσεις για τη σύνταξη των μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας. Έτσι, θα αποσαφηνιστεί το ποιοι είναι κοινόχρηστοι δρόμοι και επομένως ποια οικόπεδα εκτός σχεδίου μπορούν να εκδώσουν οικοδομική άδεια.
Αν και πρόκειται για μία παρέμβαση που θα δώσει τέλος στις εν λόγω ασάφειες, εντούτοις, λόγω του ότι πρόκειται για μια χρονοβόρα διαδικασία, δεν μειώνει τον έντονο προβληματισμό που επικρατεί αυτή τη στιγμή στην αγορά για την πιθανή αναστολή έκδοσης χιλιάδων οικοδομικών αδειών λόγω της πρόσφατης απόφασης του ΣτΕ.
Η εκπόνηση πολεοδομικού σχεδιασμού θα επηρεάσει άμεσα και την εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς οι όροι, υπό τους οποίους αυτή θα επιτρέπεται σε άρτια οικόπεδα άνω των 4 στρεμμάτων θα ορίζεται από τα κατά τόπους πολεοδομικά σχέδια
Τοπικά πολεοδομικά σχέδια
Η εκπόνηση πολεοδομικού σχεδίου για όλη την χώρα ήταν ένα πάγιο αίτημα ετών, το οποίο καθυστερούσε λόγω της μεγάλης πολυπλοκότητας του εγχειρήματος. Σήμερα, η Ελλάδα καλύπτεται από Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια μόνο στο 20% της επικράτειάς της, μια κατάσταση στην οποία επιχείρησε να θέσει τέλος ο νέος νόμος. Το πλάνο που αναφερόταν στον ν. 4759/2020 είναι ότι όλη η Ελλάδα θα έχει Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια μέχρι το 2028, ενώ δόθηκε βαρύτητα στις νησιωτικές και κυρίως στις τουριστικές περιοχές της χώρας, ώστε σε αυτές η διαδικασία να έχει ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος του 2023.
Η εκπόνηση πολεοδομικού σχεδιασμού θα επηρεάσει άμεσα και την εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς οι όροι, υπό τους οποίους αυτή θα επιτρέπεται σε άρτια οικόπεδα άνω των 4 στρεμμάτων, θα ορίζεται από τα κατά τόπους πολεοδομικά σχέδια. Στόχος είναι προφανώς να εξαλειφθεί η άναρχη δόμηση σε όλη την επικράτεια.
Πρόκειται για ένα χρονοβόρο έργο, το οποίο είναι αμφίβολο αν θα μπορέσει να ολοκληρωθεί στο συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα. Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) έχει ήδη προκηρύξει το 70% των μελετών Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, ενώ το 100% αναμένεται να έχει προχωρήσει στη σύναψη σύμβασης έως το τέλος του έτους.
Μεταφορά συντελεστή δόμησης και αυθαίρετη δόμηση
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης είναι ένα εργαλείο που φιλοδοξεί να τονώσει την οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα, όμως δεν είναι απίθανο σενάριο και η χρήση του ως μηχανισμού νομιμοποίησης των αυθαιρέτων. Ο τρόπος υλοποίησής του που προβλέφθηκε στον ν. 4759/2020 είναι η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, η οποία θα επιτρέπει την αποδοχή και προσφορά συντελεστή δόμησης ψηφιακά, γρήγορα και απρόσωπα. Έτσι, θα καταστεί εφικτό να αξιοποιήσουν τον συντελεστή δόμησης ιδιοκτήτες ακινήτων που για διάφορους λόγους (π.χ. το κτίριό τους έχει κριθεί διατηρητέο) δεν μπορούν να τον χρησιμοποιήσουν για την οικοδόμηση επιπλέον ορόφων.
Η εν λόγω ρύθμιση στοχεύει στην εξισορρόπηση ανάμεσα αφενός στην πολιτιστική κληρονομιά, με τη διατήρηση του ισχύοντος καθεστώτος στον συντελεστή δόμησης των διατηρητέων κτιρίων, και αφετέρου στο δικαίωμα της ιδιοκτησίας όσων έχουν εμπράγματα δικαιώματα σε διατηρητέα ακίνητα, οι οποίοι έως τώρα επιβαρύνονταν με δυσανάλογους περιορισμούς. Η ανάπτυξη και λειτουργία του πληροφοριακού συστήματος της Ψηφιακής Τράπεζας Γης έχει ανατεθεί στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας.
Βέβαια, το στοίχημα με τη μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν είναι η υλοποίηση και διαχείριση του πληροφοριακού συστήματος, αλλά ο λεπτομερής προσ-διορισμός των προϋποθέσεων για τη χωροθέτηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), ώστε η μεταφορά συντελεστή δόμησης να μην γίνεται άναρχα, αλλά μόνο σε συγκεκριμένες περιοχές και με ξεκάθαρους κανόνες. Η απόφαση (ΦΕΚ 3544, τεύχος Β΄) του υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθόρισε τις τεχνικές προδιαγραφές εκπόνησης των μελετών για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, με ρητή πρόβλεψη ότι για τον καθορισμό μιας περιοχής ως ΖΥΣ θα πρέπει να εξετάζεται ο ισχύων και υπό έγκριση πολεοδομικός σχεδιασμός, καθώς και τα ρυμοτομικά σχέδια με τους όρους δόμησης, τις επιτρεπόμενες χρήσεις, τους κοινόχρηστους χώρους και τα όρια των οικισμών.
Με βάση τα παραπάνω, θα εξεταστεί κατά προτεραιότητα ο καθορισμός ως ΖΥΣ περιοχών με τα εξής χαρακτηριστικά:
- Επιτρέπονται και επικρατούν σε αυτές χρήσεις εμπορίου, διοίκησης, γραφείων και άλλων χρήσεων πέραν της κατοικίας.
- Αποτελούν περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων.
- Είναι περιοχές οι οποίες από θεσμοθετημένο σχεδιασμό ή στο πλαίσιο του υπό εκπόνηση πολεοδομικού σχεδιασμού αναμένεται να πολεοδομηθούν.
- Είναι περιοχές αμιγούς κατοικίας, με χαμηλό συντελεστή δόμησης και μεγάλη αρτιότητα (και κατά συνέπεια με πολύ χαμηλή πυκνότητα), εφόσον ο αυξημένος συντελεστής δόμησης δεν υποβαθμίζει την ποιότητα ζωής των κατοίκων.
- Αποτελούν περιοχές ανάπλασης.
Πέρα από τα παραπάνω χαρακτηριστικά, βαρύνουσας σημασίας είναι η αξιολόγηση των υποδομών κάθε περιοχής, αλλά και της εξυπηρέτησής της από Μέσα Μαζικής Μεταφοράς και της πρόσβασής της μέσω του οδικού δικτύου. Η λογική είναι ότι η περιοχή που θα υποδεχτεί συντελεστή δόμησης θα πρέπει να μπορεί να υποστηρίξει την αύξηση του πληθυσμού και των δραστηριοτήτων που θα προκύψουν από αυτή τη μεταφορά.
Θα έχει, πάντως, ενδιαφέρον να δούμε εν τοις πράγμασι αν και πώς θα επηρεάσει η μεταφορά συντελεστή δόμησης την αυθαίρετη δόμηση, δεδομένου ότι ο ν. 4759/2020, αν και έδωσε δυνατότητα τακτοποίησης μέσω της ταυτότητας κτιρίου στις κατηγορίες αυθαιρέτων 1 έως 4, για τις μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις της κατηγορίας 5 δεν δόθηκε κάποιο δικαίωμα τακτοποίησης.
Tο στοίχημα με τη μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν είναι η υλοποίηση και διαχείριση του πληροφοριακού συστήματος, αλλά ο λεπτομερής προσδιορισμός των προϋποθέσεων για τη χωροθέτηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή
- Θεωρείτε ότι ο πολεοδομικός νόμος 4759/2020 βοήθησε την αγορά του real estate στη χώρα; Ποια είναι τα προβλήματα που έχουν ανακύψει ως τώρα;
Από τους βασικούς άξονες και στρατηγική επιδίωξη κατά τη νομοθέτηση του Ν. 4759/2020 ήταν και η ενίσχυση των επενδύσεων στον τομέα της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα. Ειδικότερα, με το Κεφάλαιο Α’ (Απλούστευση, επιτάχυνση και βελτίωση της αποτελεσματικότητας του συστήματος χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού) επιχειρείται αντιμετώπιση των προβλημάτων ασάφειας και ανασφάλειας δικαίου ως προς τα όρια των οικισμών και τη μεταφορά συντελεστή δόμησης που ήταν εμπόδιο στην αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, ενώ με τα Κεφάλαια Β’ (Διατάξεις για τη θαλάσσια χωροταξία), Γ’ (Ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση και τους οργανωμένους υποδοχείς) και Δ’ (Απλούστευση και βελτίωση του συστήματος χρήσεων γης) ρυθμίζονται ζητήματα που αφορούν σε διάφορες κατηγορίες ακινήτων μεγάλου επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Ως χαρακτηριστικό παράδειγμα θα αναφέρω το άρθρο 33 παρ. 3 περίπτωση θ) ως τροποποιήθηκε και ισχύει, για τους όρους δόμησης σε εγκαταστάσεις εφοδιαστικής αλυσίδας, έναν κλάδο της αγοράς ακινήτων με τεράστιο ενδιαφέρον για Έλληνες και αλλοδαπούς θεσμικούς επενδυτές. Με τις νέες διατάξεις επετράπη η κατασκευή σύγχρονων κέντρων αποθήκευσης και διανομής που πληρούν τις απαραίτητες προδιαγραφές των αλλοδαπών πολυεθνικών 3PLPs και δόθηκε τεράστια ώθηση στις σχετικές επενδύσεις των ακινήτων αυτών.
Ως προς τα προβλήματα του νόμου, αυτά εντοπίζονται στον πρόχειρο σχεδιασμό κάποιων διατάξεων που αντιμετωπίζονται με αλλεπάλληλες τροποποιήσεις του νόμου καθώς μέχρι σήμερα έχουν προστεθεί νέες και τροποποιηθεί υφιστάμενες με πάνω από δέκα μεταγενέστερα νομοθετήματα με πιο πρόσφατο τον Ν. 5037/2023.
Ο Ν. 4759/2020 αποτέλεσε ένα σημαντικό σημείο αναφοράς στην ιστορία της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα. Περιέχει πλειάδα διατάξεων, αλλά αυτές που άγγιξαν τους περισσότερους πολίτες ήταν όσες αναφέρονται στην εκτός σχεδίου δόμηση. Η κατάργηση της οικοδομησιμότητος κατά παρέκκλιση οικοπέδων περιόρισε σημαντικότατα το πλήθος των επιλογών, ιδιαιτέρως στην περιφέρεια, αλλά και τους τουριστικούς προορισμούς. Μια καταρχήν λογική και ευπρόσδεκτη ιδέα για να περιοριστεί η άναρχη δόμηση, στην πράξη φαίνεται να δημιουργεί σημαντικότατες δυσκολίες. Μαζί με τις προηγούμενες, σχεδόν σουρεαλιστικές εντάξεις εκτεταμένων περιοχών σε δασικούς χάρτες χωρίς πραγματικό λόγο, τα ζητήματα που προκλήθηκαν στη μικρή και μεσαία ιδιοκτησία οδηγούν σε δραματική απαξίωση περιουσιών.
Οι αλλαγές ήρθαν σε μια περίοδο όπου η ανάπτυξη ακινήτων ξεκίνησε και πάλι και επιτείνουν την ανοδική κίνηση των τιμών: όλο και περισσότεροι πολίτες θέλουν να χτίσουν σε δραστικά μειωμένα σε αριθμό υποψήφια οικόπεδα. Αφενός η περίοδος χάριτος που δόθηκε για να εκδοθούν κατά παρέκκλιση άδειες ήταν μικρή, μόλις διετής -και μάλιστα εν μέσω πανδημίας-, αφετέρου το υποσχεθέν αντάλλαγμα της εντάξεως ευρύτερων περιοχών στο σχέδιο πόλεως είναι αδύνατο να υλοποιηθεί από τον υπάρχοντα κρατικό μηχανισμό.
