Συζητήσαμε με τον κ. Δημήτρη Πολυχρονόπουλο για τις προκλήσεις που αντιμετωπίζει καθημερινά ως επικεφαλής του νομικού τμήματος σε μία από τις ελάχιστες εισηγμένες ΑΕΕΑΠ, για τις προτάσεις του αναφορικά με τις απαραίτητες παρεμβάσεις στην αγορά του real estate στην Ελλάδα, αλλά και για το πώς το νομικό τμήμα μπορεί να μετατραπεί σε business partner της εταιρείας.
- Πείτε μας δυο λόγια για εσάς και την επαγγελματική σας πορεία.
Μετά την αποφοίτησή μου από τη Νομική Σχολή έκανα μεταπτυχιακές σπουδές στο Διεθνές Οικονομικό Δίκαιο και στη συνέχεια εξειδικεύθηκα στο ελληνικό φορολογικό δίκαιο. Είχα την τύχη ή την ατυχία να προέρχομαι από οικογένεια χωρίς νομική παράδοση, δηλαδή καμία ώθηση για τα πρώτα βήματα αλλά και κανένα βαρίδι γείωσης σε προκαθορισμένο επαγγελματικό δρόμο.
Αφού για κάποια χρόνια απέκτησα την εμπειρία της γενικής δικηγορίας ως μέλος δικηγορικών γραφείων, οι επιχειρήσεις, το ετερόκλητο αλλά ενορχηστρωμένο επαγγελματικό πλήθος με τον κοινό σκοπό, έγιναν πολύ γρήγορα ο στόχος μου και έτσι μπήκα στον διαφορετικό και υπέροχο κόσμο της in-house δικηγορίας. Απέκτησα και μια προτίμηση στις νεοφυείς, όσο πιο start-up, νομικός σχεδιασμός από το μηδέν, τόσο μεγαλύτερη η γοητεία και σε κάθε επαγγελματική στάση και άλλος κλάδος της οικονομικής ζωής.
Από το 2007 έχω υπάρξει επικεφαλής της νομικής υπηρεσίας και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου του πρώτου ελληνικού τηλεπικοινωνιακού οργανισμού που παρείχε υπηρεσίες triple-play, νομικός σύμβουλος σε έναν από τους μεγαλύτερους ομίλους εταιρειών παροχής τουριστικών υπηρεσιών στην Ελλάδα και το 2017 ανέλαβα το ρόλο του επικεφαλής της Διεύθυνσης Νομικών Υπηρεσιών καθώς και Υπεύθυνου Κανονιστικής Συμμόρφωσης της εισηγμένης στο χρηματιστήριο Trastor AEEAΠ.
- Ποια είναι τα κυριότερα ζητήματα που αντιμετωπίζει το νομικό τμήμα μιας Ανώνυμης Εταιρείας Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία; Ποια νομικά γνωστικά αντικείμενα και ποιες ικανότητες είναι απαραίτητες για την αποτελεσματική αντιμετώπισή τους;
Οι ΑΕΕΑΠ είναι ιδιαίτερα νομικά μορφώματα και σήμερα στην ελληνική πραγματικότητα υπάρχουν μόλις έξι ΑΕΕΑΠ με εισηγμένες τις μετοχές τους στο χρηματιστήριο Αθηνών, ενώ δύο ακόμα αναμένουν την εισαγωγή τους.
Η λειτουργία τους ρυθμίζεται από ένα πολύ στενό νομικό πλαίσιο, τα άρθρα 21 έως 31 του Ν. 2778/1999, πέραν ασφαλώς των γενικών διατάξεων που ισχύουν για τις υπόλοιπες εισηγμένες ανώνυμες εταιρείες. Επιπλέον, αντιμετωπίζονται από το νομοθέτη ως οργανισμοί εναλλακτικών επενδύσεων και συνεπώς εφαρμόζονται σε αυτές και οι κανόνες που ρυθμίζουν το πλαίσιο και τη λειτουργία των ΟΕΕ. Επίσης, για ένα χρονικό διάστημα και μέχρι την τροποποίηση του Ν. 4557/2018 «Πρόληψη και καταστολή της νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες και της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας» από τον Ν. 4734/2020, οι ΑΕΕΑΠ ορίζονταν ως υπόχρεα πρόσωπα του νόμου με ό,τι αυτό συνεπάγεται ως προς την υποχρέωση μέτρων δέουσας επιμέλειας στις συναλλαγές και παροχής πληροφόρησης στην εποπτική αρχή.
Αντιλαμβάνεται εύκολα κανείς το βαρύ ρυθμιστικό πλαίσιο εντός του οποίου λειτουργεί μια ΑΕΕΑΠ και συνάμα την πρόκληση για το Νομικό της Τμήμα, το οποίο έχει παράλληλα και την ευθύνη της νομικής διαχείρισης του επιχειρηματικού αντικειμένου και πυρήνα της ΑΕΕΑΠ, που παρέχει και το πεδίο για την ανάπτυξη μεγαλύτερης, κατά την άποψή μου, νομικής γοητείας κατά τη διαδικασία της συναλλαγής για την απόκτηση και εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας.
Έχουμε, λοιπόν, για το νομικό σύμβουλο μιας ΑΕΕΑΠ από τη μία την υποχρέωση πειθαρχημένης προσήλωσης στον αυστηρό ρυθμιστικό κανόνα και από την άλλη το βίωμα της ολοζώντανης εφαρμογής στην πράξη όλων των νομικών ικανοτήτων και ελιγμών που θα επιστρατεύσει στη διαπραγμάτευση της συναλλαγής και τη χρήση της νομικής φαντασίας και ευρηματικότητας στην εξεύρεση λύσης πριν το αδιέξοδο και το ναυάγιο της συναλλαγής.
Το νομικό τμήμα της ΑΕΕΑΠ είναι εκτεθειμένο σε ευρύ νομικό φάσμα και έρχεται αντιμέτωπο με διαφορετικές προσλαμβάνουσες σε μια συνηθισμένη μέρα στο γραφείο, ώστε τα μέλη της ομάδας διατηρούν το ενδιαφέρον και την εγρήγορσή τους σε υψηλά επίπεδα. Δεν υπάρχει ρουτίνα στο νομικό τμήμα μιας δραστήριας ΑΕΕΑΠ.
- Ποιες αλλαγές στο νομικό πλαίσιο των Ανωνύμης Εταιρείας Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία δημιούργησαν τις μεγαλύτερες προκλήσεις;
Όπως ήδη ανέφερα, το βασικό νομοθέτημα που ρυθμίζει τη λειτουργία των ΑΕΕΑΠ είναι ο Ν. 2778/1999 και συγκεκριμένα τα άρθρα 21 έως 31 αυτού. Μέχρι σήμερα, οι διατάξεις αυτές τροποποιήθηκαν με δώδεκα νεώτερα νομοθετήματα και στη συντριπτική τους πλειοψηφία οι τροποποιήσεις αφορούσαν το άρθρο 31 που περιέχει τις φορολογικής φύσεως διατάξεις. Παρεμπιπτόντως, να αναφέρω εδώ ότι προβλέπεται ειδικό φορολογικό καθεστώς για τις ΑΕΕΑΠ με απαλλαγή από το φόρο συγκέντρωσης κεφαλαίου, καθώς και το φόρο μεταβίβασης και τα τέλη και δικαιώματα τρίτων κατά την απόκτηση ακίνητης περιουσίας. Το πολύ ειδικό αυτό καθεστώς σε συνδυασμό με τον πολύ μικρό αριθμό των ΑΕΕΑΠ τις καθιστά ένα περίπου αγνώστου ταυτότητας αντικείμενο ενώπιον των δημόσιων οικονομικών υπηρεσιών και των κτηματολογικών γραφείων ιδιαίτερα στην αποκεντρωμένη περιφέρεια της χώρας με την όποια δυσκολία συνεπάγεται αυτό για το νομικό τμήμα ως προς την ολοκλήρωση συναλλαγών.
Η μεγαλύτερη, ωστόσο, πρόκληση σε σχέση με το νομικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ, κατά τη γνώμη μου, δεν προέκυψε στο παρελθόν εξαιτίας κάποιας από τις προηγούμενες τροποποιήσεις της νομοθεσίας, αλλά βρισκόμαστε σήμερα μπροστά σε αυτήν, καθώς όπως υποστηρίζουν και όλοι οι παράγοντες του συγκεκριμένου κλάδου είναι επιτακτική η ανάγκη μιας συνολικής αναθεώρησης της νομοθεσίας που ρυθμίζει τις ΑΕΕΑΠ, ώστε να ευθυγραμμιστεί με την τρέχουσα οικονομική και επενδυτική πραγματικότητα, για να μπορούν οι ΑΕΕΑΠ να εκμεταλλευτούν αποτελεσματικότερα την ακίνητη περιουσία τους σε τομείς σχετικούς με την παραγωγή ενέργειας αλλά και του τουρισμού, οι οποίοι βρίσκονται σε μεγάλη ανάπτυξη με σκοπό ασφαλώς τη μεγιστοποίηση της ωφέλειας για τους μετόχους τους.
Με αυτό το σκεπτικό, η μεγάλη πρόκληση είναι ο συντονισμός μεταξύ των ΑΕΕΑΠ που δραστηριοποιούνται στην ελληνική αγορά, ώστε να οριστικοποιηθεί μια ώριμη και συνολική πρόταση αναθεώρησης του νομοθετικού πλαισίου. Εννοείται ότι στην πρόκληση αυτή βασικό ρόλο έχουν τα νομικά τμήματα των ΑΕΕΑΠ, τα οποία με την εμπειρία της καθημερινής ενασχόλησης καταγράφουν τα προβλήματα που ανακύπτουν από την εφαρμογή ορισμένων από τις υφιστάμενες διατάξεις, λαμβάνουν και φιλτράρουν τα αιτήματα των επιχειρηματικών τμημάτων της ΑΕΕΑΠ καθώς και τις διαπιστώσεις των λειτουργιών ελέγχου της εταιρείας, για να συνθέσουν μια ρεαλιστική και συμπαγή πρόταση αναθεώρησης του νομοθετικού πλαισίου.
- Ποιες θεωρείτε ότι είναι οι νομοθετικές παρεμβάσεις που πρέπει να γίνουν στην αγορά του real estate στην Ελλάδα, ώστε να υπάρχει μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου και λιγότερη γραφειοκρατία;
Από το 2017 που βρίσκομαι σε αυτή τη θέση, κάθε χρόνο εξαγγέλλονται βαθιές τομές και αλλαγές στον τρόπο μεταβίβασης των ακινήτων και στον αριθμό των πιστοποιητικών που απαιτούνται για αυτό και τον τρόπο και χρόνο έκδοσής τους που υποτίθεται ότι θα είχαν ως αποτέλεσμα την ολοκλήρωση της μεταβίβασης ακινήτου εύκολα και σε χρόνο εξπρές. Στην ανάγνωση κάθε τέτοιας εξαγγελίας τα υπεραισιόδοξα και καλόπιστα business τμήματα της εταιρείας υπολόγιζαν πόσο πιο γρήγορα θα ολοκληρώναμε τις συναλλαγές που διαπραγματευόμασταν, αλλά αντιμετώπιζαν τη δυσπιστία του νομικού τμήματος ως προς αυτό.
Η αλήθεια είναι ότι τα τελευταία χρόνια με τη βοήθεια της ηλεκτρονικής διακυβέρνησης η διαδικασία της μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας έχει βελτιωθεί, απέχει όμως πολύ ακόμα από το σημείο που θα έπρεπε να βρίσκεται σε μια χώρα που διαχρονικά έχει το real estate ως έναν από τους βασικούς μοχλούς ανάπτυξης. Ποιος είναι σήμερα ο χρόνος που απαιτείται για την ολοκλήρωση της διαδικασίας μεταβίβασης ενός απλού διαμερίσματος από τον πωλητή στον αγοραστή από τη στιγμή που θα κλείσουν προφορικά τη συμφωνία τους; Δύο με τρείς μήνες. Αναλογιστείτε πόσο διευρύνεται ο χρόνος αυτός στα μεγάλα επενδυτικά ακίνητα και σε πολύπλοκες μεταβιβάσεις. Στα σύνθετα ακίνητα, όπως π.χ. σε μεγάλα τουριστικά ακίνητα και σε κέντρα αποθήκευσης και διανομής σε περιοχές εκτός σχεδίου δόμησης, αναφύονται πολλά ζητήματα που η επίλυσή τους για την ολοκλήρωση της συναλλαγής απαιτεί πολύ χρόνο ή δημιουργεί νομικές αμφιβολίες που μπορεί να οδηγήσουν σε ματαίωση της επένδυσης, ειδικά εάν αυτή επιχειρείται από αλλοδαπό επενδυτή για τον οποίο η πραγματοποίηση της επένδυσης γίνεται αυτονόητα μόνο σε περιβάλλον μηδενικού νομικού ρίσκου.
Είναι πολλές οι επιπλέον παρεμβάσεις που πρέπει να γίνουν στην αγορά του real estate στην Ελλάδα για να επιταχυνθούν και να εξασφαλιστούν ακόμα μεγαλύτερες επενδύσεις σε αυτήν. Θα δώσω ένα απλό μικρό παράδειγμα παρέμβασης που αποτελεί πάγιο αίτημα και των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων και θα έλυνε προβλήματα, όταν επιχειρείται μεταβίβαση ακινήτου με λάθη και παραλείψεις στην υπαγωγή αυθαιρέτων που είχε λάβει χώρα κατά το παρελθόν και εντοπίζονται μεταγενέστερα, με αποτέλεσμα να πρέπει πριν τη μεταβίβαση να προηγηθεί επανάληψη της θεωρούμενης ως άκυρης προηγούμενης συμβολαιογραφικής πράξης. Η επανάληψη, όμως, είναι πολλές φορές αδύνατη είτε λόγω μη ανεύρεσης των τότε συμβαλλομένων είτε λόγω άρνησης κάποιων εξ αυτών. Είναι απλή μια ρύθμιση που θα έδινε εκ του νόμου τη δυνατότητα στον αποκτώντα εμπράγματο δικαίωμα με δικαιοπραξία που είναι άκυρη κατά παράβαση του άρθρου 82 Ν.4495/2017, να επιχειρήσει την επανάληψη του συμβολαίου στο όνομά του και στο όνομα του μεταβιβάζοντος με την εφαρμογή των διατάξεων του Αστικού Κώδικα και θα ξεκλείδωνε την περαιτέρω μεταβίβασή του.
- Ποιος είναι ο ρόλος του νομικού τμήματος στη λήψη στρατηγικών επιχειρηματικών αποφάσεων; Πώς διασφαλίζετε την παραγωγική συνεργασία με τα υπόλοιπα τμήματα της εταιρείας;
Κατ’ αρχήν επιβάλλεται το νομικό τμήμα να διαθέτει βαθειά γνώση της επιχείρησης, των επενδύσεών της και της επενδυτικής της στρατηγικής. Γίνεται συστηματική ανάλυση των νομικών και των επιχειρηματικών κινδύνων και εξετάζονται όλα τα πιθανά σενάρια και εναλλακτικές οδοί για το σκοπούμενο αποτέλεσμα. Το νομικό μας τμήμα είναι business partner της εταιρείας και αναλαμβάνει ακόμα και τη διαχείριση εμπορικών projects. Συμμετέχει σε όλα τα στάδια σύλληψης, διαμόρφωσης και οριστικοποίησης της επενδυτικής ιδέας. Σταθμίζουμε και ισορροπούμε ανάμεσα στην ανάγκη προστασίας της εταιρείας και την υποστήριξη της επένδυσης που θα φέρει την υπεραξία. Η συμμετοχή μας είναι απαραίτητη και η συμβολή μας ουσιαστική, γρήγορη και σημαντική για την ολοκλήρωση της επένδυσης. Αυτό όμως δεν ήταν πάντα έτσι. Διεκδικήθηκε και κερδήθηκε ως συνειδητή αναγνώριση από την επιχείρηση του σημαντικού μας ρόλου ως νομική ομάδα σύγχρονης και εξελιγμένης αντίληψης.
Τα τελευταία χρόνια με τη βοήθεια της ηλεκτρονικής διακυβέρνησης η διαδικασία της μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας έχει βελτιωθεί, απέχει όμως πολύ ακόμα από το σημείο που θα έπρεπε να βρίσκεται
Η παραγωγική μας συνεργασία με τα υπόλοιπα τμήματα της εταιρείας είναι κομβικής σημασίας για την επίτευξη των σκοπών της επιχείρησης. Για να συνεργαστούμε παραγωγικά, καταρχήν δεν είμαστε αποκομμένοι, δογματικοί, κλεισμένοι στο γραφείο και το νομικό μας κόσμο, αλλά ενσωματωμένοι στην υπόλοιπη ομάδα. Εξάλλου, οι ΑΕΕΑΠ συνήθως δεν διαθέτουν μεγάλο αριθμό προσωπικού και το γεγονός αυτό βοηθάει στην αμεσότητα της συνεργασίας μεταξύ μας.
Κατά τη συνεργασία μας με τα υπόλοιπα τμήματα επιβάλλεται περισσότερο να ακούμε από το να μιλάμε. Η ναρκισισσιστική τάση του παλαιάς κοπής δικηγόρου να λατρεύει να ακούει τον εαυτό του να αγορεύει, κατέχοντας αυτός μόνος την αλήθεια, δεν μπορεί να σταθεί στο σύγχρονο εταιρικό περιβάλλον και δεν έχει καμία αξία για αυτό.
Είναι εξαιρετικά σημαντική η προσεκτική λήψη της πληροφορίας που συνθέτει το προς απάντηση από εμάς τους δικηγόρους ερώτημα. Πολλές φορές θα χρειαστεί να εκμαιεύσουμε και πληροφορία που το business τμήμα γνωρίζει, αλλά δεν την αναφέρει καθώς δεν μπορεί να εκτιμήσει την αξία που έχει αυτή η πληροφορία για τη νομική ανάλυση και τη στάθμιση του κινδύνου που καλείται ο δικηγόρος της εταιρείας να κάνει. Επιπλέον, θα εκπαιδευτούμε από τα υπόλοιπα τμήματα, θα μάθουμε από αυτά τη μεθοδολογία της δουλειάς τους, το σκεπτικό και την ανάλυση μιας επένδυσης σε ακίνητα με σκοπό τη δημιουργία υπεραξίας ή το οικονομικό μοντέλο της μίσθωσης στην εκμετάλλευση του ακινήτου. Όλα αυτά είναι απαραίτητα εξάλλου και για να αποκτήσει το νομικό τμήμα τη βαθειά γνώση της επιχείρησης που του χρειάζεται, για να συμβάλει ουσιαστικά στη λήψη της επιχειρηματικής απόφασης, όπως ανέφερα προηγουμένως.
- Πώς διαχειριστήκατε τη συμμόρφωση με το νέο πλαίσιο περί εταιρικής διακυβέρνησης και ποιες ήταν οι μεγαλύτερες προκλήσεις που αντιμετωπίσατε κατά την εφαρμογή του;
Για τις περισσότερες εισηγμένες εταιρείες το έργο της συμμόρφωσής τους με το νέο πλαίσιο εταιρικής διακυβέρνησης που έφερε ο Ν. 4706/2020 υπήρξε δύσκολο και κοπιώδες. Για την Trastor αλλά και για τις υπόλοιπες ΑΕΕΑΠ θεωρώ λόγω του πολύ στενού και ρυθμισμένου νομοθετικού πλαισίου που εφαρμοζόταν σε αυτές ήδη και προ της εφαρμογής του Ν. 4706/2020, ο βαθμός ετοιμότητας και αυτόματης συμμόρφωσης με το νέο πλαίσιο εταιρικής διακυβέρνησης ήταν πολύ υψηλός ήδη από την πρώτη μέρα ψήφισης του νόμου. Έτσι, η δωδεκάμηνη προθεσμία για την πλήρη συμμόρφωση που προέβλεπε ο νόμος ήταν υπεραρκετός για την επίτευξη της πλήρους συμμόρφωσης από πλευράς μας. Προχωρήσαμε σε συστηματική μελέτη των διατάξεων και των σχετικών κατευθυντήριων γραμμών που εξέδωσε η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, εξειδικεύοντας κάναμε ανάλυση των αποκλίσεων συμμόρφωσής μας, υιοθετήσαμε Πολιτική Καταλληλότητας των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου και χρειάστηκαν λίγες διορθωτικές κινήσεις ως προς το περιεχόμενο του Κανονισμού Λειτουργίας μας, των κανονισμών λειτουργίας των Επιτροπών του Διοικητικού Συμβουλίου μας και πετύχαμε την πλήρη μας συμμόρφωση.
Για να συνεργαστούμε παραγωγικά με τα υπόλοιπα τμήματα της εταιρείας δεν είμαστε αποκομμένοι, δογματικοί, κλεισμένοι στο γραφείο και το νομικό μας κόσμο, αλλά ενσωματωμένοι στην υπόλοιπη ομάδα
Η μεγαλύτερη πρόκληση δεν προέκυψε από αυτή καθ’ αυτή την εφαρμογή του νέου πλαισίου εταιρικής διακυβέρνησης, όπως είπα εξάλλου κάπως έτσι λειτουργούσαμε και πριν την εφαρμογή του Ν. 4706/2020, αλλά από το πρώτο crash test της συμμόρφωσής μας που πραγματοποιήθηκε εμμέσως με τη διενέργεια της πρώτης αξιολόγησης της επάρκειας του Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου των εισηγμένων εταιρειών από ανεξάρτητο αξιολογητή που, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα από το κανονιστικό πλαίσιο έπρεπε να ολοκληρωθεί έως την 31.03.2023, με ημερομηνία αναφοράς την 31.12.2023.
Κατά την αξιολόγηση, εφαρμόστηκε ένα εξονυχιστικό, μακροχρόνιο και εξαντλητικό πρόγραμμα ελέγχου, στο κέντρο του οποίου ασφαλώς βρέθηκε το νομικό τμήμα, για τη χορήγηση υλικού τεκμηρίωσης για κάθε πυλώνα, σύμφωνα με τις κατευθυντήριες της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, που τελικώς είχε ως αποτέλεσμα έναν εξαιρετικό βαθμό συμμόρφωσης για την Εταιρεία. Όλα αυτά φυσικά παράλληλα με πολύ απαιτητικές προθεσμίες ολοκλήρωσης συναλλαγών, καθώς το core business της ΑΕΕΑΠ δεν σταματά ποτέ.
