Η διαχείριση μεγάλων έργων υποδομών, η εξασφάλιση βιώσιμης δόμησης και η υποστήριξη σύνθετων συναλλαγών ακινήτων απαιτούν εξειδικευμένη νομική υποστήριξη που αποτελεί βασικό συστατικό για τη βιωσιμότητα και την επιτυχία των επιχειρήσεων στους συγκεκριμένους κλάδους.
Ο τομέας των υποδομών και των ακινήτων αποτελεί μια από τις πιο σύνθετες και ρυθμιζόμενες περιοχές δραστηριότητας, όπου ο νομικός σύμβουλος διαδραματίζει καίριο ρόλο για τη διασφάλιση της συμμόρφωσης, τη διαχείριση των νομικών κινδύνων και την προώθηση βιώσιμων στρατηγικών ανάπτυξης.
Οι υποδομές την εποχή της βιώσιμης ανάπτυξης
Οι υποδομές αποτελούν θεμελιώδη πυλώνα της οικονομικής ανάπτυξης, ενώ η βιωσιμότητα και η τεχνολογική αναβάθμιση καθορίζουν πλέον τις προτεραιότητες σε εθνικό και ευρωπαϊκό επίπεδο. Το 2024 υπήρξε χρονιά σημαντικών εξελίξεων, με ιδιαίτερη έμφαση στη χρηματοδότηση έργων υποδομής και τη βιώσιμη ανάπτυξη.

«Η επανάσταση της τεχνητής νοημοσύνης δεν πρέπει να αφήνει κανέναν αδιάφορο, καθώς η ενσωμάτωσή της μπορεί να βελτιώσει την ανάλυση δεδομένων, να προβλέψει προβλήματα και να προσφέρει λύσεις σε πραγματικό χρόνο, καθιστώντας τα έργα πιο αποδοτικά και μειώνοντας τους κινδύνους. Συνεπώς, η άμεση υιοθέτηση της τεχνητής νοημοσύνης από τα νομικά τμήματα και τον δικηγορικό κλάδο εν γένει και η διαμόρφωση εξειδικευμένων εργαλείων προς τούτο θα είναι κρίσιμη για την επιτυχία των μελλοντικών έργων και την προσαρμογή στις νέες συνθήκες της αγοράς.»
«Το 2024, οι νομικοί σύμβουλοι στον τομέα των κατασκευών και υποδομών αντιμετωπίζουν πολυάριθμες και ποικίλες προκλήσεις. Τα μεγάλα έργα ανάπτυξης απαιτούν την έγκαιρη αναγνώριση του κανονιστικού, χωροταξικού και περιβαλλοντικού πλαισίου για τον σωστό σχεδιασμό τους. Επιπλέον, οι τρέχουσες οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες προσθέτουν νέες δυσκολίες, όπως τη διαθεσιμότητα και το κόστος του εργατικού δυναμικού και των πρώτων υλών ή του εξοπλισμού, καθώς και την αυξημένη ζήτηση στον κατασκευαστικό κλάδο και τον έντονο ανταγωνισμό που αυτή δημιουργεί. Για την αποτελεσματική αντιμετώπιση αυτών των προκλήσεων, είναι κρίσιμη η επιλογή κατάλληλων διαγωνιστικών μεθόδων και συμβατικών εργαλείων, η αξιοποίηση της διεθνούς εμπειρίας και η δίκαιη κατανομή των κινδύνων» επισημαίνει ο Γιάννης Σούρλας, Senior Legal Director, The Ellinikon.
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, ο Μηχανισμός «Συνδέοντας την Ευρώπη» (Connecting Europe Facility – CEF) έδωσε προτεραιότητα σε έργα που προωθούν τη συνδεσιμότητα στις μεταφορές, την ενέργεια και τις ψηφιακές υποδομές, υποστηρίζοντας έργα υψηλής στρατηγικής σημασίας, όπως οι διασυνοριακοί σιδηρόδρομοι, τα δίκτυα ηλεκτροκίνησης και οι υποδομές για την ανάπτυξη 5G. Για να εξασφαλιστεί η χρηματοδότηση, οι επιχειρήσεις υποχρεώθηκαν να συμμορφωθούν με αυστηρά περιβαλλοντικά και τεχνικά πρότυπα, γεγονός που δημιούργησε αυξημένες απαιτήσεις νομικής υποστήριξης.
Στην Ελλάδα, η ενσωμάτωση του CEF συνοδεύτηκε από την εφαρμογή της Εθνικής Στρατηγικής για Βιώσιμες Υποδομές, που εστιάζει στην ανάπτυξη έργων χαμηλού ανθρακικού αποτυπώματος και στην αναβάθμιση υπαρχουσών υποδομών. Το πλαίσιο αυτό εισήγαγε νέες απαιτήσεις για τη διαφάνεια στις διαδικασίες ανάθεσης έργων, την ενίσχυση των δημόσιων συμβάσεων μέσω των Συμπράξεων Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ) και την υιοθέτηση ψηφιακών εργαλείων για τη διαχείριση έργων, όπως το Building Information Modeling (BIM).
Ο νομικός σύμβουλος διαδραμάτισε καίριο ρόλο στην προσαρμογή των επιχειρήσεων στις νέες νομοθετικές απαιτήσεις. Η εξασφάλιση χρηματοδότησης από ευρωπαϊκά προγράμματα, όπως το CEF, προϋπέθετε την κατάρτιση συμβάσεων που καλύπτουν πολύπλοκες νομικές πτυχές, από τη συμμόρφωση με περιβαλλοντικά κριτήρια έως τη διασφάλιση της διαφάνειας στις διαγωνιστικές διαδικασίες. Ιδιαίτερη πρόκληση αποτέλεσε η ενσωμάτωση ρητρών που αφορούν τη βιωσιμότητα στα κατασκευαστικά συμβόλαια, ώστε να ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις του Κανονισμού Ταξινομίας της ΕΕ, που καθορίζει ποια έργα θεωρούνται περιβαλλοντικά βιώσιμα.
Οι ΣΔΙΤ αποτέλεσαν έναν ακόμη τομέα προκλήσεων, καθώς η διαχείριση μεγάλων δημόσιων έργων απαιτεί την εξισορρόπηση των συμφερόντων του δημοσίου και του ιδιωτικού τομέα. Οι νομικοί σύμβουλοι χρειάστηκε να διασφαλίσουν ότι οι συμβάσεις περιλαμβάνουν όρους για την κατανομή κινδύνων, τις εγγυήσεις απόδοσης και τις ρήτρες επίλυσης διαφορών, διασφαλίζοντας παράλληλα τη συμμόρφωση με την εθνική και ευρωπαϊκή νομοθεσία για τις δημόσιες συμβάσεις.

«Στον τομέα των υποδομών, ο νομικός σύμβουλος καλείται συχνά να αντιμετωπίσει ένα κανονιστικό και νομοθετικό πλαίσιο περίπλοκο και διαρκώς μεταβαλλόμενο, με τις μεταβολές που πραγματοποιούνται να μην διακρίνονται πάντοτε για τη συνοχή τους. Η πολυνομία, χωρίς συνεκτικότητα, παραμένει μια από τις κύριες προκλήσεις του νομικού συμβούλου. Σε αυτή έρχεται να προστεθεί και η νέα πραγματικότητα που εισάγουν οι ESG απαιτήσεις, οι οποίες τοποθετούν σε ένα άλλο πλαίσιο το επίπεδο συμμόρφωσης των εταιριών στον τομέα των υποδομών.»
Σε αυτόν τον τομέα, ωστόσο, τίθεται το ζήτημα της νομικής βεβαιότητας και τη διαχείρισης κινδύνων, καθώς δεν είναι σπάνιο φαινόμενο να εισάγονται αλληλοαντικρουόμενες νομοθετικές διατάξεις, όπως εξηγεί η Μαρία Κολονιώτη, Διευθύντρια Νομικού Τμήματος, Αυτοκινητόδρομος Αιγαίου: «Στα οδικά έργα παραχώρησης, ειδικότερα, παρατηρείται αρκετά συχνά το φαινόμενο να εισάγονται νομοθετικές ρυθμίσεις – επ’ ευκαιρία άλλων νομοθετημάτων – που έρχονται σε ευθεία ή έμμεση αντίθεση με ήδη ισχύουσες διατάξεις των συμβάσεων παραχώρησης, οι οποίες έχουν κυρωθεί με νόμο. Καλούμαστε στη βάση αυτή να συμβουλεύσουμε τη διοίκηση, να ερμηνεύσουμε τις παρατηρούμενες συγκρούσεις στις νομοθετικές διατάξεις και να συνδράμουμε στη διαχείριση των κινδύνων, χωρίς, ωστόσο, να είμαστε σε θέση να παρέχουμε στον εντολέα μας τη νομική βεβαιότητα που συχνά αναμένει για να αξιολογήσει ορθά τα ρίσκα και να λάβει τις αντίστοιχες επιχειρηματικές αποφάσεις».
Η εισαγωγή του BIM ως υποχρεωτικό εργαλείο για τη διαχείριση έργων δημιούργησε νέες απαιτήσεις, ειδικά όσον αφορά τα δικαιώματα πνευματικής ιδιοκτησίας επί των δεδομένων και την ευθύνη για την ακρίβεια των ψηφιακών μοντέλων. Οι νομικοί σύμβουλοι έπρεπε να διαχειριστούν ζητήματα που αφορούν τη χρήση και την αποθήκευση δεδομένων, καθώς και τη συμμόρφωση με τον GDPR, σε περιπτώσεις που αυτά τα δεδομένα περιλαμβάνουν ευαίσθητες πληροφορίες.
H ψηφιοποίηση και η χρήση τεχνολογιών IoT στις υποδομές θα φέρουν νέες προκλήσεις, ειδικά σε θέματα ασφάλειας δεδομένων και κυβερνοασφάλειας
Το μέλλον του τομέα των υποδομών καθορίζεται από τη στροφή στην πράσινη ανάπτυξη και την ενσωμάτωση έξυπνων τεχνολογιών. Η αύξηση της ζήτησης για έργα με χαμηλό ανθρακικό αποτύπωμα θα οδηγήσει στην ανάγκη για νέες νομικές στρατηγικές που θα διασφαλίζουν τη συμμόρφωση με το ευρωπαϊκό ρυθμιστικό πλαίσιο για τη βιώσιμη ανάπτυξη. Η χρηματοδότηση έργων μέσω «πράσινων ομολόγων» και βιώσιμων επενδυτικών εργαλείων αναμένεται να αυξηθεί. Οι νομικοί σύμβουλοι θα πρέπει να υποστηρίξουν τις επιχειρήσεις στη διασφάλιση της συμμόρφωσης με τις απαιτήσεις διαφάνειας που συνοδεύουν αυτά τα χρηματοδοτικά εργαλεία, ενώ θα διαχειριστούν ζητήματα που αφορούν την αξιολόγηση και την πιστοποίηση των έργων ως βιώσιμων.
Παράλληλα, η ψηφιοποίηση και η χρήση τεχνολογιών IoT στις υποδομές θα φέρουν νέες προκλήσεις, ειδικά σε θέματα ασφάλειας δεδομένων και κυβερνοασφάλειας. Οι «έξυπνες πόλεις», οι «έξυπνοι αυτοκινητόδρομοι» και οι υποδομές που βασίζονται σε τεχνολογίες αισθητήρων θα απαιτήσουν την ανάπτυξη νομικών πλαισίων για την προστασία των δεδομένων και τη διασφάλιση της διαλειτουργικότητας των συστημάτων.
Όλα αυτά, μάλιστα, με τη συνεργασία μεταξύ δημοσίου και ιδιωτικού τομέα να εντείνεται σε διεθνές επίπεδο μέσω διασυνοριακών έργων υποδομής, κάτι που απαιτεί από τον δικηγόρο να διαχειριστεί ζητήματα που αφορούν διαφορετικά νομικά καθεστώτα, με την παράλληλη συμμόρφωση με διεθνή πρότυπα και τις κανονιστικές απαιτήσεις της ΕΕ.
Κατασκευές: Η τεχνολογική καινοτομία και το περιβάλλον στο επίκεντρο
Ο κατασκευαστικός τομέας είναι ένας από τους πιο δυναμικούς και απαιτητικούς κλάδους της οικονομίας, με αυξημένη συνεισφορά στο ΑΕΠ και σημαντικές συνέπειες στο περιβάλλον και την κοινωνία. Η ενεργειακή απόδοση και η ψηφιακή διαχείριση έργων έθεσαν νέες προκλήσεις για τις κατασκευαστικές εταιρείες και τους νομικούς συμβούλους τους.
Η Ευρωπαϊκή Ένωση, μέσω της αναθεωρημένης Οδηγίας για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (Energy Performance of Buildings Directive – EPBD), εισήγαγε αυστηρότερα πρότυπα για την κατασκευή νέων κτιρίων και την ανακαίνιση υφιστάμενων, με στόχο τη μείωση της ενεργειακής κατανάλωσης κατά τουλάχιστον 55% έως το 2030. Τα νέα κτίρια οφείλουν πλέον να πληρούν τις προδιαγραφές των «κτιρίων μηδενικής ενέργειας» (Nearly Zero-Energy Buildings – NZEB), ενώ για τα υφιστάμενα κτίρια θεσπίστηκαν αυστηροί κανονισμοί ενεργειακής αναβάθμισης.
Στην Ελλάδα, η εφαρμογή της EPBD συνοδεύτηκε από νέες ρυθμίσεις για τη χρήση πιστοποιημένων υλικών με χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα. Παράλληλα, ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός επικαιροποιήθηκε για να ενσωματώσει τεχνολογικές καινοτομίες στη δόμηση, εισάγοντας απαιτήσεις για την εγκατάσταση υποδομών ηλεκτροκίνησης σε νέες κατασκευές, τη χρήση ηλιακών πάνελ και την ενίσχυση της θερμομόνωσης. Ωστόσο, τα bonus δόμησης του ΝΟΚ δημιούργησαν κύμα αντιδράσεων, με πολλές οικοδομικές άδειες να αναστέλλονται και το σύνολο του κατασκευαστικού κόσμου να βιώνει την αβεβαιότητα της αναμονής των δικαστικών αποφάσεων από το ΣτΕ, ώστε να διευκρινιστεί το πλαίσιο των όρων δόμησης.
Οι νέες νομοθετικές απαιτήσεις δημιούργησαν μια σειρά από προκλήσεις για τους νομικούς συμβούλους που δραστηριοποιούνται στον κατασκευαστικό τομέα. Η συμμόρφωση με την EPBD και τις εθνικές ρυθμίσεις απαιτεί λεπτομερή έλεγχο των κατασκευαστικών προδιαγραφών, καθώς και διασφάλιση της πιστοποίησης των υλικών που χρησιμοποιούνται. Οι νομικοί σύμβουλοι χρειάστηκε να επιβλέψουν τη σύνταξη συμβάσεων που ενσωματώνουν ρήτρες για την τήρηση των προτύπων ενεργειακής απόδοσης και να διασφαλίσουν ότι οι εργολάβοι και οι προμηθευτές συμμορφώνονται με τα συμφωνηθέντα.
Η ενεργειακή απόδοση και η ψηφιακή διαχείριση έργων έθεσαν νέες προκλήσεις για τις κατασκευαστικές εταιρείες και τους νομικούς συμβούλους τους
Η εισαγωγή του BIM δημιούργησε νέα ζητήματα σχετικά με τη διαχείριση των δεδομένων που παράγονται από τα ψηφιακά μοντέλα. Οι νομικοί σύμβουλοι χρειάστηκε να ρυθμίσουν τη χρήση αυτών των δεδομένων στις συμβάσεις έργων, διασφαλίζοντας ότι τα δικαιώματα πνευματικής ιδιοκτησίας προστατεύονται και ότι η ευθύνη για την ακρίβεια των πληροφοριών κατανέμεται με σαφήνεια μεταξύ των εμπλεκόμενων μερών.
Το μέλλον των κατασκευών καθορίζεται από τρεις βασικούς άξονες: τη βιωσιμότητα, την τεχνολογική καινοτομία και τη χρηματοδότηση έργων. Η ζήτηση για κτίρια με χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα αναμένεται να αυξηθεί σημαντικά, καθώς οι νέες γενιές επενδυτών και χρηστών δίνουν προτεραιότητα στη βιωσιμότητα.
Η χρήση του BIM και άλλων ψηφιακών εργαλείων διαχείρισης έργων θα γίνει ακόμη πιο διαδεδομένη, απαιτώντας από τους νομικούς συμβούλους να εμβαθύνουν στις τεχνικές λεπτομέρειες αυτών των συστημάτων και να διαχειριστούν σύνθετα ζητήματα που αφορούν την πνευματική ιδιοκτησία και την ευθύνη για σφάλματα στα δεδομένα. Επιπλέον, η αυξανόμενη χρήση τεχνολογιών IoT σε κτίρια και κατασκευές θα δημιουργήσει νέες ανάγκες νομοθετικής ρύθμισης, ειδικά όσον αφορά την προστασία δεδομένων και την κυβερνοασφάλεια.

«Ο νομικός σύμβουλος και η ομάδα της νομικής υπηρεσίας ενός κατασκευαστικού ομίλου, όπως ο ήδη μετεξελισσόμενος όμιλος AKTOR GROUP OF COMPANIES, καλείται το νέο έτος να εντείνει τη συνεργασία του με τις αντίστοιχες Διευθύνσεις Περιβάλλοντος & Βιώσιμης Ανάπτυξης, καθώς και τη Δ/νση Ασφάλειας και Υγιεινής για την παρακολούθηση των δεικτών ESG και την ενσωμάτωση και συμμόρφωση προς τις βέλτιστες πρακτικές που αφορούν την περιβαλλοντική, κοινωνική και εταιρική διακυβέρνηση. Τούτο παρίσταται, πλέον, εξαιρετικά σημαντικό, όχι μόνον υπό το πρίσμα της Ευρωπαϊκής Πράσινης Συμφωνίας, αλλά και ως προς την αναγκαία χρηματοδότηση των Ομίλων από τους χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς, οι οποίοι ενσωματώνουν τα κριτήρια ESG στις αξιολογήσεις κινδύνου και στην πιστοδοτική τους πολιτική, γεγονός που θα επηρεάσει ραγδαία στο άμεσο μέλλον τη διαχείριση κεφαλαίων των εταιρειών.»
Αυτός είναι, άλλωστε, και ο λόγος που θα είναι κομβικής σημασίας η εφαρμογή της Οδηγίας NIS2 που ενισχύει το επίπεδο κυβερνοασφάλειας στους κρίσιμους τομείς, όπως τονίζει ο Θεόδωρος Ν. Κριθαράς, Δικηγόρος, LLM, ΜΔΕ – Νομικός Σύμβουλος, ΑΚΤΩΡ Α.Τ.Ε.: «Έχουμε μπροστά μας ακόμα μία μεγάλη πρόκληση που ακούει στο όνομα της Οδηγίας NIS2, η οποία έρχεται να διευρύνει το πεδίο εφαρμογής των οργανισμών που θα καταστούν υπόχρεοι λήψης και υιοθέτησης αυστηρότατων μέτρων προς επίτευξη υψηλότερου επιπέδου κυβερνοασφάλειας, θεσπίζοντας, παράλληλα, βαρύτατες κυρώσεις τόσο προς τα νομικά πρόσωπα όσο και προς το top-management αυτών, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης. Εν όψει και αυτού, η πρόκληση είναι μπροστά μας και καλούμαστε, ως in-house νομικοί σύμβουλοι, να συμβάλουμε στην έγκαιρη προετοιμασία των οργανισμών, τους οποίους υπηρετούμε, καθώς εγείρονται πολυεπίπεδα ζητήματα, όπως η ασφάλεια προσωπικών δεδομένων των τρίτων συναλλασσόμενων, η προστασία επιχειρηματικών-τεχνολογικών απορρήτων κλπ., τα οποία, πέραν των άλλων, απαιτούν τη συνεργασία και τον απαραίτητο συντονισμό των συναρμοδίων τμημάτων, όπως το ΙT και το Compliance».
Real estate: Εξισορρόπηση στεγαστικής κρίσης με επενδύσεις
Ο τομέας του real estate, από την αγορά και πώληση ακινήτων έως τις επενδύσεις σε μεγάλα έργα ανάπτυξης, παραμένει εξαιρετικά δυναμικός και πολυσύνθετος, με τις μεταβολές στις αγοραστικές τάσεις να αναδιαμορφώνουν συνεχώς τον κλάδο.
Η αυστηρότερη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων με στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνιες μισθώσεις και την αντιμετώπιση των επιπτώσεων στο κόστος στέγασης αποτέλεσε μία καίρια εξέλιξη στον χώρο των ακινήτων. Οι νέες ρυθμίσεις απαιτούν από τους ιδιοκτήτες να εγγράφονται σε ειδικό μητρώο, να τηρούν συγκεκριμένες φορολογικές υποχρεώσεις και να συμμορφώνονται με τους πολεοδομικούς κανονισμούς. Επιπλέον, επιβλήθηκαν περιορισμοί στη διάρκεια και τη συχνότητα των μισθώσεων, καθώς και στην εκμίσθωση ακινήτων σε συγκεκριμένες περιοχές.
Με τον ίδιο στόχο της αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης, τέθηκαν σε ισχύ αλλαγές στο πρόγραμμα «Golden Visa», που αφορά τη χορήγηση άδειας διαμονής σε επενδυτές ακινήτων. Το ελάχιστο όριο επένδυσης αυξήθηκε σε συγκεκριμένες περιοχές, όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και τα νησιά του Αιγαίου σε μια προσπάθεια εξισορρόπησης των κινήτρων για εισαγωγή επενδυτικών κεφαλαίων στη χώρα με την αντιμετώπιση του κόστους στέγασης.
Παράλληλα, προς την ολοκλήρωσή της οδεύει η κτηματογράφηση, με στόχο την πλήρη καταγραφή και χαρτογράφηση των ακινήτων όλης της χώρας έως το 2025. Η χρήση τεχνητής νοημοσύνης στον νομικό έλεγχο συμβολαίων και η δυνατότητα ηλεκτρονικής υποβολής εγγραπτέων πράξεων επί 24ώρου βάσεως αποτελούν καινοτομίες που ενισχύουν τη διαφάνεια και την αποδοτικότητα των συναλλαγών. Η εξέλιξη αυτή συνδυάστηκε και με τη γενικότερη απλοποίηση των μεταβιβάσεων ακινήτων μέσω της υιοθέτησης ψηφιακών διαδικασιών και τη διευκόλυνση ορισμένων βασικών συναλλαγών.

«Οι σημαντικές προκλήσεις του μέλλοντος θεωρώ ότι θα προέλθουν από: α) τις συνεχώς αυξανόμενες απαιτήσεις του περιβαλλοντικού κανονιστικού πλαισίου, ιδίως όσον αφορά τη μείωση των εκπομπών διοξειδίου του άνθρακα, την ενεργειακή απόδοση και τη βιώσιμη ανάπτυξη των ακινήτων, β) την ευθυγράμμιση των επενδύσεων σε ακίνητα με στόχους ESG, η οποία συνεπάγεται μεταξύ άλλων και την υποχρέωση δημοσίευσης απαιτητικών εκθέσεων βιωσιμότητας (sustainability reporting) και γ) τη διαχείριση των επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής. Επίσης, μεγάλες αλλαγές θα επιφέρει και η ενσωμάτωση των νέων τεχνολογιών (block chain, smart contracts, AI) στις συναλλαγές επί ακινήτων.»
Όπως αναφέρει η Κάκια Τζέμου, General Counsel, Prodea Investments, «σημαντική νομοθετική πρωτοβουλία ήταν η ψήφιση του πολυαναμενόμενου άρθρου 16 του ν. 5142/2024, το οποίο ανοίγει το δρόμο στην υλοποίηση ”παγωμένων” έως σήμερα real estate συναλλαγών, καθώς παρέχονται πλέον, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, πολλές δυνατότητες για μονομερή διόρθωση συμβολαίων, όπως για παράδειγμα η διόρθωση οριζοντίων – κάθετων ιδιοκτησιών, ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση τους, όπως επίσης και των παρακολουθημάτων ή των χώρων αποκλειστικής χρήσης αυτών, η μεταβίβαση χωρίς τροποποίηση οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, με απόκλιση εμβαδού έως 2% από τις αναγραφόμενες στις πράξεις σύστασης μετρήσεις, καθώς και η άρση της ακυρότητας μεταβιβάσεων ακινήτων με πολεοδομικές αυθαιρεσίες.
Μέχρι σήμερα ήταν άκυρη η μεταβίβαση ακινήτου στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση, κατά τις διατάξεις του ν. 4495/2017 με αποτέλεσμα, σε περίπτωση ελλιπών ή εσφαλμένων τακτοποιήσεων, να «τιμωρείται» ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, αφού έπασχε ο τίτλος του, και τυχόν διορθώσεις αυτού να καθίστανται εξαιρετικά δυσχερείς έως αδύνατες, λόγω μη ανεύρεσης ή σύμπραξης του πωλητή, όταν δεν υπήρχε σχετική πρόνοια στα μεταβιβαστικά συμβόλαια περί παροχής πληρεξουσιότητας για μονομερή τροποποίηση του συμβολαίου. Πλέον, η ανωτέρω ακυρότητα των μεταβιβάσεων που έχουν πραγματοποιηθεί πριν από την 1η.5.2024 αίρεται υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να θεραπεύσει τις αδυναμίες του τίτλου του».
Βεβαίως, η χρονιά που μας πέρασε χαρακτηρίστηκε και από την αβεβαιότητα στον τομέα της κατασκευής ακινήτων λόγω της δικαστικής διαμάχης πολλών δήμων εναντίον του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και των bonus δόμησης που αυτός έδινε, με την αγορά να αναμένει την απόφαση του ΣτΕ για το μέλλον των υφιστάμενων και των υπό έκδοση οικοδομικών αδειών.

«Η χρονιά που εκπνέει έφερε σημαντικές αλλαγές στη νομική πραγματικότητα της εγχώριας αγοράς ακινήτων. Ως σημαντικότερη κρίνεται η δημοσίευση, μόλις τον Οκτώβριο, του Ν. 5142/2024 και ειδικότερα οι διατάξεις του άρθρου 16 σύμφωνα με τις οποίες επιτρέπεται πλέον, υπό προϋποθέσεις, η μονομερής τροποποίηση πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από κύριο ιδιοκτησίας αλλά και η θεραπεία ακυρότητας μεταβιβάσεων με τη διόρθωση προηγούμενης συμβολαιογραφικής πράξης μονομερώς από τον τελευταίο αποκτώντα. Πρόκειται για την, επιτέλους μετά από έτη, ικανοποποίηση ενός αιτήματος όλων των παραγόντων της αγοράς ακινήτων, καθώς με τη ρύθμιση αυτή δίνεται λύση σε πληθώρα περιπτώσεων ιδιοκτησιών οι οποίες, λόγω προγενέστερων σφαλμάτων, είχαν καταστεί μη μεταβιβάσιμες μετά την εφαρμογή του Ν. 4495/2017.»
Όπως αναφέρει ο Δημήτρης Πολυχρονόπουλος, Head of Legal & Compliance Officer, TRASTOR ΑΕΕΑΠ, «σημαντική υπήρξε, σε επίπεδο νομολογίας, η έκδοση στις αρχές Δεκεμβρίου της απόφασης της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, κατόπιν παραπομπής από το Ε΄ Τμήμα του, αναφορικά με τη συνταγματικότητα των άρθρων 10 και 25 του ΝΟΚ (Ν. 4067/2012), εν αναμονή της οποίας είχε στην ουσία τεθεί σε αναστολή η οικοδομική δραστηριότητα, ειδικά σε περιοχές υψηλού ενδιαφέροντος. Με την απόφαση της Ολομέλειας οι ως άνω διατάξεις κρίθηκαν αντισυνταγματικές, ενώ σε μια στάθμιση και των αρχών της ασφάλειας δικαίου και του δημοσίου συμφέροντος κρίθηκε ότι τα αποτελέσματα δεν καταλαμβάνουν τις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί βάσει των αντισυνταγματικών διατάξεων, των οποίων όμως η υλοποίηση έχει αποδεδειγμένα ξεκινήσει».
Οι παραπάνω νομοθετικές εξελίξεις δημιούργησαν νέες προκλήσεις για τους νομικούς συμβούλους που δραστηριοποιούνται στον τομέα του real estate. Η συμμόρφωση με τις νέες ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις απαιτεί λεπτομερή γνώση των κανονισμών και την παροχή συμβουλών στους πελάτες για την αποφυγή παραβάσεων και πιθανών προστίμων. Από την άλλη, η αναθεώρηση του προγράμματος «Golden Visa» επιβάλλει την προσαρμογή των επενδυτικών στρατηγικών και τη διασφάλιση ότι οι πελάτες πληρούν τα νέα κριτήρια, ενώ η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης και η ψηφιοποίηση των διαδικασιών απαιτούν από τον δικηγόρο να εξοικειωθεί με τα νέα ψηφιακά εργαλεία και να διασφαλίσει την ακρίβεια και την ασφάλεια των δεδομένων που διαχειρίζεται.
Η στροφή προς τη βιώσιμη ανάπτυξη και τα «πράσινα» κτίρια αναμένεται να ενισχυθεί, με αυξημένη ζήτηση για ακίνητα που πληρούν υψηλά περιβαλλοντικά και ενεργειακά πρότυπα. Η ενσωμάτωση τεχνολογιών, όπως το blockchain και τα «έξυπνα» συμβόλαια, θα φέρει επανάσταση στις συναλλαγές ακινήτων, προσφέροντας μεγαλύτερη διαφάνεια και ασφάλεια. Η ψηφιοποίηση των διαδικασιών και η χρήση τεχνητής νοημοσύνης αναμένεται να επιταχύνουν τις συναλλαγές και να μειώσουν τη γραφειοκρατία, καθιστώντας την αγορά ακινήτων πιο ελκυστική για επενδυτές.
Ο ρόλος του νομικού συμβούλου στο real estate εξελίσσεται συνεχώς, απαιτώντας προσαρμοστικότητα και συνεχή ενημέρωση για τις νομοθετικές και τεχνολογικές εξελίξεις. Η εξειδικευμένη γνώση και η ικανότητα διαχείρισης σύνθετων ζητημάτων καθιστούν τον δικηγόρο στρατηγικό συνεργάτη για την επιτυχία και τη βιωσιμότητα των επενδύσεων στον τομέα των ακινήτων.
Η ψηφιοποίηση των διαδικασιών και η χρήση τεχνητής νοημοσύνης αναμένεται να επιταχύνουν τις συναλλαγές και να μειώσουν τη γραφειοκρατία, καθιστώντας την αγορά ακινήτων πιο ελκυστική για επενδυτές